수원지방법원 2025타경42336. 평택시 통복동 ‘꿈의도시두드림’ 2층 202호 근린시설입니다. 감정가는 544,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 186,592,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 가격과 근린시설의 환금성입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 서창욱이 2020년 5월 15일 거래가액 462,785,100원에 소유권을 취득한 날, 신한은행 앞으로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 현재 경매개시결정과 평택세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 근저당은 꿈의도시두드림 1층 104호와 공동담보로 기재돼 있어 실제 채권·배당 관계는 공동담보 물건의 진행 상황까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42336 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 2층 202호 도로명: 경기도 평택시 통복시장로6번길 37 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 대상면적 65.96㎡ |
| 감정 이용상태 | 집합건축물대장상 소매점·일반음식점으로 기재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 4층 / 지상 18층 |
| 소유자 | 서창욱 (2020.05.15. 거래가액 462,785,100원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 186,592,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에스삼일유동화전문 유한회사 / 729,075,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유 확인은 필요
2018년 광주은행 근저당과 2019년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 5월 15일 신한은행 근저당입니다. 2023년 임의경매개시결정은 2025년 6월 9일 취하돼 말소됐고, 2025년 7월 25일 다시 시작된 현재 경매와 2025년 8월 6일 국 명의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방민석 | 미상 | 2021.01.20 | 10,000,000원 / 월 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
방민석의 전입일은 2021년 1월 20일로 말소기준일인 2020년 5월 15일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 금전 인수는 0원이지만 점유부분이 특정되지 않았으므로 실제 영업·점유 상태와 명도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인율보다 ‘비교 표본의 질’이 먼저
꿈의도시두드림의 제공된 실거래 12건은 전용 18.88~19.01㎡ 규모이며, 대상 물건의 면적은 65.96㎡입니다. 따라서 아래 거래는 동일 단지의 가격 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 대상 202호의 직접 비교사례로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.01㎡ | 7층 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 19.01㎡ | 12층 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 19.01㎡ | 10층 | 57,500,000원 |
| 2026.05 | 18.88㎡ | 8층 | 57,500,000원 |
| 2026.03 | 19.01㎡ | 3층 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 18.88㎡ | 14층 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 19.01㎡ | 7층 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 19.01㎡ | 15층 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 19.01㎡ | 17층 | 63,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 59,222,222원 |
최신 거래가는 60,000,000원, 최근 12개월 평균은 59,222,222원입니다. 실질취득액 186,592,000원은 제공된 최근 평균의 315.1%이고 전체 평균 62,791,666원의 297.2%입니다. 다만 이는 대상보다 훨씬 작은 면적의 거래를 비교한 수치이므로, 비율 자체만으로 “시세보다 비싸다”거나 “싸다”고 확정해서는 안 됩니다.
중요한 점은 최근 12개월 평균이 이전 거래 구간보다 19.4% 하락했다는 사실입니다. 2025년 4~6월 거래가 72,000,000~75,000,000원이었던 반면 2026년 거래는 55,000,000~62,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 하락 추세가 확인되는 만큼 감정가 대비 34.3%라는 숫자를 가격 가점으로 사용하기보다, 65.96㎡ 근린시설의 동일·유사 면적 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,412,288원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 720,000,000원 | 183,179,712원 |
| 근저당 미배당 | - | 536,820,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
신한은행 근저당에는 536,820,288원의 미배당이 발생하지만, 이는 말소기준권리의 미회수 채권으로 매수인이 승계하지 않습니다. 당해세·최우선변제와 공동담보 배당 관계는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 186,592,000원 | 183,179,712원 | 536,820,288원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 130,614,399원 | 127,985,797원 | 592,014,203원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 91,430,079원 | 89,384,338원 | 630,615,662원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 통복동 통복시장 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·단독주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 남서측 근거리에 수도권 1호선 평택역이 있습니다. 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 포함한 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 기호별 용도는 소매점과 일반음식점으로 기재돼 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 남동측 폭 약 8m 포장도로와 남서측 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지이며, 5필지 일단의 사다리형 평지입니다. 공시지가는 2,034,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 건물. 2017년 10월 27일 사용승인된 298세대 규모의 꿈의도시두드림이며, 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용과 달리 점포 위치·노출도·업종·임차수익에 따라 매수층이 크게 달라집니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.6회, 매각률 0.0%라는 수치는 보수적인 출구전략이 필요함을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 상가 거래 확인. 제공된 실거래는 18.88~19.01㎡이고 대상은 65.96㎡입니다. 면적·층·용도가 유사한 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 임대관계와 점유부분이 명확하지 않습니다. 실제 월세, 관리비, 부가가치세, 공실 기간을 확인해 수익가치를 계산해야 합니다.
- 임차인·명도 확인. 방민석은 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만 실제 점유부분과 영업 여부, 명도 협의 가능성은 현장 조사 대상입니다.
- 공동담보 대조. 신한은행 근저당이 공동담보로 기재된 1층 104호의 등기·경매·배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 평택세무서 압류는 매각으로 소멸하더라도 당해세 등의 배당 순위와 금액은 매각물건명세서 및 교부청구 내역으로 확인해야 합니다.
- 업종·시설 확인. 소매점·일반음식점 이용이 기재된 만큼 전기·급배수·환기·소방설비와 실제 허가 가능한 업종을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 경매 취득과 이후 처분·이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 전입이 늦은 실제 임차인 1명의 보증금도 매수인이 승계하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 186,592,000원으로 고정됩니다.
그러나 가격 판단은 쉽지 않습니다. 감정가에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔지만, 제공된 최근 거래는 대상보다 훨씬 작은 18.88~19.01㎡ 표본이고 최근 흐름도 -19.4%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 0.0%입니다. 권리 인수는 없음, 가격 메리트는 확인 전까지 보류. 동일 면적 근린시설의 매매가와 실제 임대수익이 확인돼야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
