수원지방법원 2025타경42604. 경기도 평택시 고덕동 1977-3에 있는 베네치아 건물 3층 307호 근린시설입니다. 지상 6층 철근콘크리트 건물에 자리한 상업용 집합건물로, 감정평가상 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사아크타워이며, 2023년 10월 20일 신탁재산 귀속으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 송파농업협동조합 앞으로 채권최고액 684,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 가압류와 경매개시결정, 평택시 압류가 이어졌습니다.
권리의 선후관계는 비교적 명확합니다. 송파농업협동조합의 근저당이 말소기준권리로, 그 이후 등기된 가압류 및 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 채권최고액이 크고 채권자들의 배당 부족이 발생하더라도 그 미배당액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.
가격은 다른 문제입니다. 감정가 410,000,000원에서 현재 최저가 68,908,700원까지 내려온 5회 유찰 근린시설입니다. 이 정도의 낙폭은 매력적인 가격의 증거라기보다 입찰 수요와 자산가치에 대한 검증이 필요하다는 신호로 보는 것이 안전합니다. 특히 동일하거나 유사한 근린시설의 거래가격·임대료를 확인하기 전에는 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1977-3 베네치아 3층 307호 도로명: 경기도 평택시 고덕중앙로 200-17 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(공부상 근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트슬래브지붕 · 지상 6층 중 3층 |
| 이용상태 | 현황 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 주식회사아크타워 (2023.10.20. 소유권이전) |
| 감정가 | 410,000,000원 |
| 최저매각가 | 68,908,700원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 | 송파농업협동조합 |
| 청구금액 | 589,413,372원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2023.10.20. 송파농업협동조합 근저당권 (을구 1번) |
| 공동담보 | 베네치아 제3층 제306호 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정
핵심은 2023년 10월 20일 설정된 송파농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준입니다. 근저당 설정 이후 인천수산업협동조합과 대형선망수산업협동조합이 각각 200,000,000원의 가압류를 등기했고, 송파농업협동조합의 임의경매개시결정과 평택시 압류가 뒤따랐습니다.
앞선 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유자는 주식회사아크타워이며, 신탁등기의 존재만으로 별도의 매수인 승계 채무를 인정할 사정은 보이지 않습니다. 말소기준 근저당과 그 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정이므로 등기상 인수액은 0원으로 분석됩니다.
후순위 가압류 2건, 임의경매개시결정 및 평택시 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소되었습니다. 매수인이 승계할 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세는 별도
이 물건은 감정가 410,000,000원에서 시작해 5회 유찰된 상태입니다. 현재 최저매각가는 68,908,700원으로 감정가의 16.81%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 하락했지만, 감정가와 실제 시장가격이 같다는 보장은 없습니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아닌 근린시설로서 임대수익과 상권, 층별 수요, 공실 기간 등에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.
| 유찰 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.81% | 68,908,700원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 48,236,090원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 33,765,263원 | 0원 |
6회·7회 유찰 가격은 추가 유찰을 전제로 한 계산 시나리오이며, 확정된 다음 회차의 매각조건이 아닙니다. 실제 매각가격과 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다.
현재 매수가격이 감정가의 16.81%에 불과하더라도 실제 거래시세가 어느 수준인지는 별도 확인이 필요합니다. 실거래가를 기준으로 한 수익 가능성, 감정가 대비 가격의 적정성, 예상 임대수익률을 확정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률을 그대로 투자수익이나 할인 매력으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,908,700원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 송파농업협동조합 근저당권 배당에 충당됩니다. 가압류권자에게는 배당할 금액이 남지 않는 것으로 계산됩니다. 이는 세금 우선배당과 실제 확정 채권액 등을 반영하지 않은 추정 배당입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,640,357원 |
| 1. 근저당 · 송파농업협동조합 | 684,000,000원 | 67,268,343원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 채권액 684,000,000원은 실제 대출잔액이 아닌 등기상 채권최고액입니다. 집행비용은 추정치이며, 평택시 압류 관련 세금·당해세·기타 우선배당 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 율포초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 중심상업지역으로 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 단독·다세대주택 등이 혼재합니다. 상업시설과 주거시설이 공존하는 입지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 3층 307호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 석고보드 마감이며 시스템 창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·엘리베이터·화재탐지 및 경보·스프링클러 설비가 확인됩니다.
- 토지. 대체로 정방형의 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 16~17m 도로에 접합니다. 토지면적은 955.1㎡, 공시지가는 5,179,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 중심상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 표기가 있으나, 고시상 외국인의 주택 취득 관련 조건이 명시되어 있으므로 본 근린시설에 대한 적용 여부는 별도 검토해야 합니다.
- 이용상태. 현황 공실로 기재되어 있습니다. 임대관계는 확인되지 않았으며 현장조사 당시 폐문부재 상태였습니다. 실제 내부 상태와 업종별 사용 가능성에 대한 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 3층 근린시설이므로 주거용 아파트와 같은 기준으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 상권 수요, 접근성, 호실의 가시성, 임대 가능 업종 및 적정 임대료를 확인해야 합니다. 특히 5회 유찰된 이력을 고려하면 보수적인 재매각 가능성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인이 최우선. 감정가 410,000,000원과 최저가 68,908,700원의 차이만으로 저평가를 단정하지 마세요. 고덕동 일대 유사 근린시설, 같은 건물의 유사 호실 거래사례 및 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 검토. 유찰이 반복된 원인을 상가 수요, 감정가 적정성, 내부 상태, 용도 및 매각조건 관점에서 점검해야 합니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 응찰할 근거가 충분하지 않습니다.
- 점유·임대차 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 감정평가 현장조사는 폐문부재 상태였습니다. 실제 점유자 존재 여부, 임대차계약 및 시설물 소유관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 송파농업협동조합 근저당에는 베네치아 306호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 채권의 배당·변제 상황을 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 평택시 압류와 조세 확인. 2025.11.21. 평택시 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기 말소와 별개로 당해세 등 조세 우선배당에 따른 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 유지비 확인. 공실 상업용 시설도 관리비와 각종 고정비가 발생할 수 있습니다. 관리비 미납 내역, 공용부분 관련 부담, 관리규약 및 사용상 제한을 확인해야 합니다.
- 내부 시설 점검. 현장조사 당시 내부 전체를 직접 확인한 것은 아니므로, 인테리어·설비 상태와 사용 가능 업종, 추가 공사 필요성을 확인해야 합니다.
- 수익성 분석. 취득 관련 비용과 보유비용, 예상 임대료, 공실 기간 및 재매각 가능성을 함께 고려해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 기대수익률로 사용해서는 안 됩니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 2026.10.27. 매각조건 및 진행 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17% ≠ 시세의 17%”
평택 고덕 베네치아 307호의 가장 눈에 띄는 숫자는 5회 유찰과 68,908,700원이라는 최저매각가입니다. 감정가가 410,000,000원이므로 겉으로는 상당한 가격 인하가 이루어진 물건처럼 보입니다. 하지만 감정가의 16.81%라는 사실은 실거래 시세의 16.81%에 살 수 있다는 의미가 아닙니다.
권리 측면에서는 2023년 송파농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족이 크더라도 말소되는 채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
반면 가격과 환금성은 신중하게 판단해야 합니다. 본건은 현황 공실인 3층 근린시설이며 임대관계가 확인되지 않았습니다. 5회 유찰된 물건이므로 실제 거래가격과 임대수요, 상가 운영비용 및 재매각 가능성을 독립적으로 검증해야 합니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 투자 매력은 아직 입증되지 않았습니다. 현 단계의 결론은 가격 메리트 판단 보류입니다. 낮은 최저가만을 근거로 적극 입찰하기보다 실제 상업용 부동산 가치와 점유·임대차 상태를 확인한 후 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
