수원지방법원 2025타경42604. 평택시 고덕동 베네치아 3층 307호로, 공부상 용도는 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황 공실로 조사된 물건입니다. 소유자는 주식회사아크타워이고, 말소기준권리는 2023.10.20. 설정된 송파농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원, 경매 청구금액은 589,413,372원입니다.
말소기준 이후에는 인천수산업협동조합과 대형선망수산업협동조합의 각 200,000,000원 가압류, 송파농업협동조합의 임의경매개시결정, 평택시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하고, 현재 최저매각가 98,441,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42604 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1977-3 베네치아 3층 307호 도로명: 경기도 평택시 고덕중앙로 200-17 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 6층 건물 내 제3층 307호 |
| 소유자 | 주식회사아크타워 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 98,441,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파농업협동조합 / 589,413,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2023.07.24. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.10.20. 주식회사아크타워로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 송파농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류 2건, 경매개시결정, 평택시 압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 24.01%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 98,441,000원으로 감정가 410,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰로 표면적인 할인 폭은 커졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 98,441,000원 | 24.01% | 987,730,938원 |
| 5회 유찰 시 | 68,908,700원 | 16.81% | 1,016,731,657원 |
| 6회 유찰 시 | 48,236,090원 | 11.76% | 1,037,032,160원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 경우 매각가 시나리오는 68,908,700원, 두 차례 더 진행되면 48,236,090원입니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 가격이 낮아질수록 감소하는 것은 매수인 부담이 아니라 채권자에게 돌아갈 배당액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,171,938원 |
| 2. 근저당 · 송파농업협동조합 | 684,000,000원 | 96,269,062원 |
| 3. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,084,000,000원 중 예상 채권자 배당은 96,269,062원, 총 미배당은 987,730,938원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근으로, 중심상업지역 내 근린생활시설·아파트단지·오피스텔·단독 및 다세대주택 등이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 현장조사 당시 폐문부재 상태였고 복도에서 내부를 확인한 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 현황 약 16~17미터 정도의 중로2류에 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지의 상업용 건부지이며, 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당합니다.
- 공시지가. 5,179,000원/㎡이며 토지면적은 955.1㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있고, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한함으로 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 저가라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 공실이지만 폐문부재 상태에서 복도에서 내부를 확인한 만큼, 실제 내부 상태와 점유관계를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 근저당에 306호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보의 경매 진행과 채권잔액을 경매기록에서 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 평택시 압류가 있고 예상배당표는 당해세 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당요구종기 관련 서류와 세금채권을 확인해야 합니다.
- 수익성 검토. 근린생활시설은 현황 공실이므로 예상 임대료·공실기간·관리비 등 실제 운용 조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2023.10.20. 송파농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 매수인 인수액이 0원입니다. 현황도 공실로 조사됐습니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 410,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 98,441,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 근린생활시설이라는 용도, 공실 상태, 4회 유찰 이력을 함께 보면 이 물건의 승부처는 “권리를 떠안느냐”가 아니라 현재 가격에서 실제로 다시 팔거나 임대할 수 있느냐입니다.
