수원지방법원 2025타경42604. 경기도 평택시 고덕동 베네치아 3층 306호 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사아크타워이고, 현황조사에서는 공실로 확인됐습니다. 공부상 용도 역시 근린생활시설이며, 감정평가서에는 중심상업지역 내 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 기재되어 있습니다. 권리관계의 중심에는 2023년 설정된 송파농업협동조합 근저당권이 있습니다.
이번 물건에서 눈에 띄는 숫자는 가격보다도 유찰 이력입니다. 감정가 4.10억원에서 현재 최저매각가가 9,844.1만원까지 내려와 감정가의 약 24% 수준입니다. 그러나 이는 이미 4회 유찰된 결과이므로, 낮은 최저가만으로 수익성을 단정해서는 안 됩니다. 공실 근린시설은 임차 수요와 실제 영업 가능성, 향후 매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1977-3 베네치아 3층306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사아크타워 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 98,441,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파농업협동조합 / 589,413,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 인수 부담은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2023.10.20 설정된 송파농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 등기된 인천수산업협동조합 가압류, 대형선망수산업협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 평택시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 공실·용도 확인 — 권리보다 사용성과 환금성
현황조사에서는 공실로 확인됐고, 현장조사 당시에는 폐문부재 상태였으나 복도에서 내부를 확인한 것으로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다. 본건은 중심상업지역에 위치하고, 인근에 근린생활시설·아파트단지·오피스텔·단독 및 다세대주택 등이 소재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,171,938원 |
| 2. 근저당권 · 송파농업협동조합 | 684,000,000원 | 96,269,062원 |
| 3. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 약 2,171,938원을 제외한 대부분의 매각대금이 송파농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 가압류 2건은 배당되지 않으며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 율포초등학교 북동측 인근에 위치하며, 중심상업지역 내 근린생활시설·아파트단지·오피스텔·단독 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구 등에 포함되며, 남측으로 중로2류에 접합니다. 토지는 평지·정방형으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 6층 건물 내 3층 306호로, 석재붙임 외벽·석고보드 내벽·시스템창호 등의 구조입니다.
- 환금성. 현황 공실이고 임대관계가 미상인 근린시설입니다. 4회 유찰이라는 시장 반응이 확인되는 만큼, 입지 자체뿐 아니라 실제 임차수요와 향후 매각수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2023.10.20 송파농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 공실. 현황 공실이므로 인수할 임차보증금은 없지만, 실제 임대 가능성과 공실 기간에 따른 수익성 저하를 별도로 점검해야 합니다.
- 유찰. 이미 4회 유찰된 물건입니다. 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 추가 가격 메리트를 확정하지 말고, 5회·6회 유찰 시나리오와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 명도. 현황이 공실이므로 임차인 명도 부담은 확인되지 않습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재였던 만큼 실제 점유 상태는 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본 내용을 직접 대조하고, 특히 신탁 관련 등기와 실제 점유 상태를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 공실 근린시설은 따로 본다”
이 물건은 매수인이 인수할 권리가 없고 후순위 가압류·압류 등도 매각으로 소멸하는 점에서 권리구조는 명확한 편입니다. 반면 현재 최저가 98,441,000원은 감정가 410,000,000원의 약 24%까지 내려온 가격으로, 이미 4회 유찰이라는 시장 반응이 누적되어 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘싸냐’보다 왜 4회 유찰됐는지를 확인하는 데 있습니다. 현황 공실, 공부상 근린생활시설이라는 점을 기준으로 실제 임대수요, 접근성, 영업 가능성, 재매각 가능성을 점검한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리 리스크는 낮지만 환금성 리스크는 별도로 봐야 하는 물건입니다.
