수원지방법원 2025타경42604. 경기도 평택시 고덕동 베네치아 3층 306호, 공부상 근린생활시설입니다. 지상 6층 건물의 3층에 위치하며, 현재는 공실로 기재돼 있습니다. 최초 감정가는 410,000,000원이지만 다섯 차례 유찰되면서 최저매각가는 68,908,700원으로 내려왔습니다. 감정가와 최저가 사이의 차이가 매우 큰 물건입니다.

등기상 권리관계는 비교적 명료합니다. 2023년 10월 20일 설정된 송파농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정, 평택시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 소유권 관련 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 확인된 권리만을 기준으로 하면 낙찰자가 승계할 등기상 부담은 없습니다.

그렇다고 5회 유찰된 상업시설을 단순히 저가 매물로 분류할 수는 없습니다. 최저가가 낮아진 이유가 단순한 가격 조정인지, 실제 수요 부족인지를 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린시설입니다. 매수 판단에는 주변 임대료, 공실 해소 가능성, 관리비, 업종 적합성 및 재매각 수요가 중요하게 작용합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023.10.20 설정된 을구 1번 송파농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이며, 동일 건물 제307호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 뒤에 설정된 인천수산업협동조합 및 대형선망수산업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정, 평택시 압류도 등기상 소멸 대상입니다.

임차인·점유관계 — 공실 확인, 재점검 필요

매각물건명세서에는 현황 공실이며 공부상 근린생활시설이라고 기재돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재 상태였고 복도에서 내부를 확인한 것으로 나타납니다. 따라서 공실 기재만으로 현재 점유나 내부 상태를 확정하기보다는, 입찰 전 실제 점유자 및 임대차관계를 재확인하는 편이 안전합니다.

② 가격 흐름 — 5회 유찰, 그러나 시세 할인율은 미확인

감정가 410,000,000원에서 다섯 차례 유찰된 현재 최저가는 68,908,700원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 감정가를 기준으로는 큰 폭의 가격 조정이 이뤄졌지만, 이것이 실제 거래시장에서도 충분히 낮은 가격인지는 별도로 판단해야 합니다.

6회·7회 유찰 금액은 조건부 예상 시나리오이며, 실제 향후 매각가격이나 유찰을 확정하는 수치는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,908,700원 가정)

총 배당 계산상 채권액은 1,084,000,000원이며, 실제 채권자에게 배당될 것으로 추정된 금액은 67,268,343원입니다. 이에 따른 채권 미배당 총액은 1,016,731,657원입니다. 근저당권자가 대부분의 배당을 받고 후순위 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

집행비용은 추정치입니다. 송파농업협동조합의 배당표 채권액 684,000,000원은 근저당 채권최고액 기준이며, 경매 청구액 589,413,372원과 구별됩니다. 평택시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 기타 우선변제채권은 별도로 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근이며, 중심상업지역 내 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 대체로 정방형의 평지인 상업용 건부지이며, 남측으로 중로2류 도로에 접합니다. 현황 도로 폭은 약 16~17m입니다.
• 용도 및 규제. 중심상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 적용 대상과 현재 규제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 시설. 건물에는 위생·급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지·경보설비 및 스프링클러설비 등이 설치돼 있습니다.
• 내부 상태. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 석고보드 마감, 창호는 시스템 창호로 기재돼 있습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재 상태였으므로 실제 내부 마감과 하자 여부는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설의 3층 호실이며 이미 5회 유찰됐습니다. 주거용 부동산과 달리 업종별 수요, 동선, 층별 접근성 및 임대수익에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 거래 가능성과 공실 해소 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 시장가치 확인. 같은 건물과 인근 유사 근린시설의 최근 매매사례, 실제 임대차계약, 공실 및 호가를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
• 공실 및 점유 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상이며 조사 당시 폐문부재였습니다. 현재 점유·출입 가능 여부 및 내부 시설 상태를 직접 확인하세요.
• 임대수익 검증. 업종별 입점 가능성, 해당 층의 고객 접근성, 관리비 및 공실 중 보유비용을 확인해야 합니다.
• 세금·배당순위 확인. 평택시 압류가 존재합니다. 압류등기의 소멸 여부와 실제 조세채권의 우선배당 여부는 별개의 문제이므로, 당해세와 조세 법정기일을 확인하세요.
• 공동담보 관계 확인. 송파농업협동조합 근저당권은 제307호와 공동담보 관계입니다. 공동담보 관련 권리와 배당관계를 등기부 및 관련 서류로 확인하세요.
• 관리비 및 시설 부담. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 건물 관리비 수준, 냉난방·소방시설 상태를 확인하세요.
• 용도·규제 확인. 공부상 근린생활시설이므로 실제 계획 업종이 법정 용도와 건축물 관리규정에 적합한지 확인해야 합니다. 토지이용 규제 역시 최신 공적 서류로 재확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 48,236,090원, 7회 유찰 시 33,765,263원이라는 조건부 가격 시나리오가 있습니다. 그러나 가격이 내려간다고 수요나 환금성이 개선되는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “16.81%의 가격보다 5회 유찰의 이유”

평택 고덕 베네치아 306호는 권리만 보면 매수인 인수액이 0원으로 분석되는 비교적 단순한 근린시설입니다. 말소기준 근저당과 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없습니다.

그러나 가격 판단은 다릅니다. 감정가 410,000,000원짜리 물건이 68,908,700원까지 내려왔다는 사실은 눈길을 끌지만, 그 가격이 실제 시장가치보다 저렴하다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 특히 5회 유찰과 공실 상태는 임대 및 매각 수요에 대한 추가 검증을 요구합니다.

현재로서는 권리상 인수 부담은 낮고, 가격 적정성과 환금성은 불확실합니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인폭에 기대어 바로 응찰하기보다는, 실제 임대수익과 유사 거래사례를 확인한 뒤 보수적인 가격 상한을 정하는 접근이 적절합니다.