서울남부지방법원 2025타경440. 서울 강서구 화곡동 더프라임 603호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 295,000,000원이지만 4회 유찰되면서 현재 최저매각가는 120,832,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 40.96% 수준이지만, 권리분석에서 먼저 볼 것은 할인율이 아니라 14명의 점유 관계입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.02.24. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후 신변호의 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 확인된 점유자 중 전입일이 확인되는 13명은 모두 말소기준일 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 그러나 조수빈은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 이 1명에 대해서는 ‘대항력 없음’이나 ‘인수 0원’을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경440 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제6층 제603호 · 지상10층 건물 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김진구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 120,832,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,592,856,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유관계는 단순하지 않다
말소기준은 2023.02.24. 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 2025.01.24. 신변호 가압류 78,991,170원과 2025.03.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 인수등기는 확인되지 않습니다.
② 점유자 14명 — 대항력 13명 없음, 1명 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정수지 | 2023.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김효정 | 2024.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 강종 | 2023.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.14 |
| 정근혜 | 2023.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 윤인제 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이지유 | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김동현 | 2024.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 조수빈 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이창수 | 2023.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 윤설희 | 2023.11.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 로렌지니나라 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박태준 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박한슬 | 2023.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 조수아 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
전입일이 확인되는 13명은 모두 말소기준일인 2023.02.24.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 강종은 2025.04.14. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 다만 전체 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계까지 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교 근거가 없다
감정가는 295,000,000원이고 현재 최저매각가는 120,832,000원입니다. 4회 유찰로 감정가 대비 40.96%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 96,665,600원(감정가 32.77%), 그 다음은 77,332,480원(감정가 26.21%)입니다.
하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 120,832,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,491,648원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 3,000,000,000원 | 118,340,352원 |
| 2. 가압류 · 신변호 | 78,991,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,832,000원을 가정하면 집행비용 2,491,648원을 제외한 118,340,352원이 수협은행에 배당되고, 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 기준 미배당액은 2,960,650,818원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로, 상업·업무시설과 다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물이며 사용승인일은 2023.02.07.입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 토지는 업무용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 229.0㎡, 공시지가 6,444,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조수빈 전입일 확인. 말소기준일 2023.02.24. 이전인지 이후인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 조수빈 보증금 확인. 대항력이 인정될 경우 보증금 규모에 따라 낙찰자의 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 점유자 14명의 실제 점유관계 확인. 현황조사상 다수 점유자가 확인되므로 각 점유자의 실제 사용·점유 범위를 대조해야 합니다.
- 강종 배당요구 확인. 2025.04.14. 배당요구가 접수돼 있으므로 관련 임대차관계와 보증금 자료를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 40.96%까지 하락한 만큼 권리·점유·상품성·환금성 측면에서 반복 유찰 사유를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 미상 임차관계다
이 물건은 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 등기권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 전입일이 확인된 13명도 모두 후순위여서 대항력이 없습니다. 그러나 점유자 14명 중 조수빈 한 명은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 그 한 명 때문에 현재 단계에서 ‘인수 0원’이라고 결론 내릴 수 없습니다.
또한 4회 유찰로 최저가가 감정가의 40.96%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 싸다는 판단 역시 보류해야 합니다. 오피스텔·다수 점유·4회 유찰·대항력 미상 1명이 함께 존재하는 만큼, 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 조수빈의 임대차 원본 확인입니다. 확인 전에는 낮아진 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
