서울남부지방법원 2025타경440. 서울 강서구 화곡동 더프라임 6층 604호, 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2023년 2월 24일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2023-88호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2025년 1월 신변호의 가압류 78,991,170원, 2025년 3월 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들 등기권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유 관계입니다. 현황조사에 등장하는 임차인은 14명입니다. 이 가운데 전입신고일이 확인되는 13명은 모두 말소기준일인 2023.02.24 이후 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 조수빈은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금과 확정일자도 확인되지 않아, 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 배당표의 ‘인수 0원’은 현재 확인된 등기·배당 조건의 산정값이지, 미상 임차인 위험까지 완전히 제거됐다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 · 제6층 제604호 · 사용승인일 2023.02.07 |
| 소유자 | 김진구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 120,832,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,592,856,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형
말소기준은 2023.02.24 수협은행 근저당권입니다. 같은 날 김진구 명의의 소유권보존이 이뤄졌고, 이후 2025.01.24 신변호 가압류와 2025.03.27 임의경매개시결정이 순서대로 등기됐습니다. 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 14명 중 1명은 대항력 판정 불가
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 집계가 아닌 실제 임차인 14명입니다. 전입일이 확인되는 13명은 전부 말소기준권리 설정일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 조수빈은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수지 | 2023.08.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효정 | 2024.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강종 | 2023.04.12 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정근혜 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤인제 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지유 | 2023.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동현 | 2024.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수빈 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창수 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤설희 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 로렌지니나라 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박태준 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한슬 | 2023.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수아 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 120,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,491,648원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 3,000,000,000원 | 118,340,352원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신변호 | 78,991,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,078,991,170원 가운데 118,340,352원이 배당되고, 미배당액은 2,960,650,818원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 임차인 보증금이 미상인 만큼 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 120,832,000원 | 118,340,352원 | 2,960,650,818원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 96,665,600원 | 94,525,619원 | 2,984,465,551원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 77,332,480원 | 75,540,495원 | 3,003,450,675원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2023.02.07입니다.
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무용 건부지이며 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 6,444,000원/㎡입니다.
- 제한. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조수빈 전입일 확인. 전입일이 말소기준 2023.02.24보다 빠른지 늦은지가 핵심입니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 임차인 14명의 보증금 확인. 보증금이 모두 미상이라 최우선변제 및 실제 배당구조를 확정할 수 없습니다.
- 강종 배당요구 확인. 강종은 2025.04.14 배당요구가 접수돼 있습니다. 배당요구 종기와 최종 명세서 기재를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도 범위 확인. 임차인이 다수 조사된 오피스텔이므로 각 점유자가 실제로 604호를 점유하는지와 점유 부분을 원본 조사서에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 채권최고액 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2023-88호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 41%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 오피스텔 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 안전”은 다르다
이 사건은 등기권리 구조만 보면 단순합니다. 2023.02.24 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 현황조사상 임차인이 14명이고, 그중 조수빈은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 이 물건을 단순히 “4회 유찰된 120,832,000원짜리 오피스텔”로 보는 것은 위험합니다. 전입일이 확인되는 13명은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 조수빈 한 명의 미상정보가 해결되기 전에는 인수위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 여기에 임차인 전원의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제까지 확정하기 어렵습니다. 등기는 소멸형, 임차관계는 확인형. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 조수빈의 전입·보증금과 다수 점유관계의 최종 확인입니다.
