의정부지방법원 2025타경2657. 일산동구 마두동 강촌마을아파트 501동 901호입니다. 감정가는 680,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 476,000,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2019.08.14. 신한은행 근저당권 960,000,000원이며, 이후 설정된 신한은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 임차인입니다. 현황조사에는 비지코퍼레이션 주식회사 BG Cooperaton(대표자 김병구)이 2014.07.18. 전입하고 보증금 50,000,000원, 월차임 300,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 2019.08.14. 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 없습니다. 예상배당에서도 보증금 전액을 매수인 인수 50,000,000원으로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2657 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 789 강촌마을아파트 501동 9층901호 |
| 물건종류 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 김병구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 680,000,000원 / 476,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,014,766,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.28 · 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
과거의 한국주택은행·한미은행·평화은행·우리은행·한국씨티은행 등 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019.08.14. 설정된 신한은행 채권최고액 960,000,000원의 근저당권입니다. 이후 2021.03.24. 미화 240,000달러, 2022.09.23. 미화 84,000달러의 신한은행 근저당권과 2025.05.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 비지코퍼레이션 주식회사 BG Cooperaton(대표자 김병구) | 203호, 185.66㎡ | 2014.07.18 | 50,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정된 것으로 분석돼, 보증금 전액 50,000,000원이 매수인 부담으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 526,000,000원으로 봐야 한다
같은 단지 강촌마을5(라이프), 전용 84.93㎡대 최근 거래 12건의 평균은 636,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 617,000,000원이고, 표본 최저는 590,000,000원, 최고는 700,000,000원입니다.
현재 최저가 476,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 74.8%지만, 이 물건은 대항력 보증금 50,000,000원을 추가 부담하므로 실제 비교 기준은 526,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 약 82.7%, 최신 거래 617,000,000원의 약 85.3% 수준입니다. 따라서 인수보증금을 반영해도 최근 거래 범위보다 낮은 가격대에 위치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 15 | 617,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 12 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 16 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 10 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 10 | 647,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 10 | 647,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 3 | 615,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 636,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,160,000원 |
| 인수 · 비지코퍼레이션 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 24번 근저당 · 신한은행 | 960,000,000원 | 468,840,000원 |
| 3. 을구 25번 근저당 · 신한은행 | 미상 | 0원 |
| 4. 을구 26번 근저당 · 신한은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신한은행 을구 24번 근저당은 채권최고액 960,000,000원 중 468,840,000원이 배당되고, 491,160,000원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차보증금 50,000,000원은 배당액 0원으로 계산돼 매수인에게 전액 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 5,000만원은 계속 따라온다
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 476,000,000원 | 468,840,000원 | 491,160,000원 | 50,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 333,200,000원 | 327,735,200원 | 632,264,800원 | 50,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 233,240,000원 | 229,174,640원 | 730,825,360원 | 50,000,000원 |
이 사건은 낙찰가가 더 내려가도 임차보증금 인수액이 50,000,000원으로 유지되는 구조입니다. 현재 회차의 실질취득액은 526,000,000원이고, 추가 유찰이 생기면 매각가 하락만큼 실질취득액도 내려갑니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·단지 거래 기준)
- 입지. 마두역 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 마두역과 버스승강장이 있습니다.
- 이용. 아파트 단위세대로 이용중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 강촌마을5(라이프) 1,558세대, 1992.10.30. 준공입니다.
- 거래. 전용 84.93㎡대 최근 12건이 590,000,000원~700,000,000원에 거래됐고 평균은 636,333,333원입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,597,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 50,000,000원 반드시 더하기. 최저가 476,000,000원이 아니라 실질취득 526,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 호수 원본 대조. 현황조사 기재의 203호·185.66㎡와 경매 대상 901호가 일치하지 않으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입일 2014.07.18.이 말소기준 2019.08.14.보다 빠르며, 예상배당은 보증금 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 우선변제 없음. 확정일자가 확인되지 않아 예상배당에서 임차보증금 배당액은 0원입니다.
- 신한은행 공동담보. 말소기준 근저당은 다른 부동산과 공동담보로 기재되어 있어 실제 채권·배당관계는 원본 배당표와 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권액. 신청채권액은 1,014,766,001원으로 현재 매각가보다 크며, 신한은행 채권은 현재 회차에서도 전액 만족되지 않습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 인수 또는 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.76억 낙찰”이 아니라 “5.26억 취득”
이 물건의 핵심은 숫자 하나를 더하는 데 있습니다. 최저매각가는 476,000,000원이지만 대항력 임차보증금 50,000,000원을 인수하므로 실제 취득비교 기준은 526,000,000원입니다. 이 금액은 동일 평형 최근 12개월 평균 636,333,333원과 최신 거래 617,000,000원보다 낮아 가격 측면에서는 분명 여지가 있습니다.
다만 권리분석은 단순하지 않습니다. 임차인은 말소기준보다 5년 이상 먼저 전입했고 보증금 전액이 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 게다가 현황조사의 점유 부분이 203호·185.66㎡로 적혀 있어 경매 대상 901호와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 임차관계 확인이 선행돼야 하는 조건부 물건입니다.
