의정부지방법원 2025타경2657. 고양시 일산동구 백석동 비잔티움일산1단지 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 아파트 단위세대로 이용중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 432,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 302,400,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2019.08.14. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 이후 설정된 신한은행 근저당권 2건과 2025.05.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리보다 중요한 문제가 먼저 존재합니다. 비지코퍼레이션 주식회사 BG Cooperaton(대표자 김병구)의 전입신고가 2014.07.18.로 말소기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2657 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1318 비잔티움일산1단지 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트 단위세대로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 2층 203호 |
| 소유자 | 김병구 · 2013.05.07. 소유권 이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 302,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,014,766,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2019.08.14. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 960,000,000원입니다. 2021.03.24. 신한은행 근저당권(채권최고액 미화 240,000달러), 2022.09.23. 신한은행 근저당권(채권최고액 미화 84,000달러), 2025.05.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 5,000만원 외 미상 위험이 남는다
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 비지코퍼레이션 주식회사 BG Cooperaton(대표자 김병구) | 203호, 185.66㎡ | 2014.07.18 | 50,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 50,000,000원 인수 |
| 퍼레이션 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
첫 번째 임차인은 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력 있음으로 판정되며, 보증금 50,000,000원은 매수인 인수액에 포함됩니다. 반면 ‘퍼레이션’ 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 봐야 하며 추가 인수 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 배당과 미배당 — 신한은행 채권도 크게 남는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,033,600원 |
| 인수 · 비지코퍼레이션 주식회사 BG Cooperaton(대표자 김병구) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 1(전 12)번 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 297,366,400원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 미화 240,000달러 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 미화 84,000달러 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 302,400,000원 가정. 집행비용 5,033,600원을 제외한 297,366,400원이 첫 번째 신한은행 근저당에 배당되고, 해당 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 662,633,600원입니다. 대항력 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확인된 인수 | 확인 가능한 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 302,400,000원 | 50,000,000원 | 352,400,000원 | 662,633,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 211,680,000원 | 50,000,000원 | 261,680,000원 | 752,083,520원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 148,176,000원 | 50,000,000원 | 198,176,000원 | 814,698,464원 |
확인된 대항력 임차보증금은 각 회차에서 50,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 입찰가격을 비교할 때는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액을 기준으로 봐야 합니다. 다만 별도의 미상 점유 기재가 존재하므로 위 실질취득액 역시 현재 확인된 50,000,000원만 반영한 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 일산동구 마두동 소재 지하철 3호선 마두역 동측 인근이며, 부근은 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 마두역 및 버스승강장이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 아파트 단위세대로 이용중이라고 확인했습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 4차선, 남동측 및 북서측으로 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,911,000원/㎡입니다. 토지는 1,233.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 50,000,000원 인수 반영. 현재 최저가 302,400,000원이 아니라 확인 가능한 실질취득 352,400,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- ‘퍼레이션’ 점유 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 및 추가 인수금액을 판정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 비지코퍼레이션 주식회사 BG Cooperaton(대표자 김병구)은 대항력은 있으나 우선변제권이 확인되지 않으며 현재 배당계산상 보증금 전액 인수입니다.
- 용도와 현황 대조. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 아파트 단위세대이므로 공부·현황·사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 현재 회차의 실질취득 352,400,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
- 후순위 근저당. 2021.03.24. 및 2022.09.23. 설정된 신한은행 근저당권은 매각으로 소멸하지만 채권최고액이 각각 미화 240,000달러, 미화 84,000달러로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수위험
이 물건은 감정가 432,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 302,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 먼저 2014.07.18. 전입한 대항력 임차인을 봐야 합니다. 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되므로 현재 확인 가능한 실질취득액은 352,400,000원입니다.
더 중요한 것은 별도로 기재된 ‘퍼레이션’ 점유의 전입일과 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 이 점유를 대항력 있음으로 단정할 수도 없지만, 반대로 인수위험이 없다고 지울 수도 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 실질취득액의 가격 메리트를 검증할 근거가 없습니다. 확인된 5,000만원 인수 + 추가 점유 미상. 이 두 가지가 해소되기 전에는 최저가가 내려왔다는 사실만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
