서울남부지방법원 2026타경113. 가산동 에이스골드타워 제지하1층 제비109호로, 집합건축물대장상 지식산업센터이며 감정평가에서도 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 지하4층·지상18층 철근콘크리트구조이고 사용승인일은 2021.08.24.입니다. 등기부상 소유자는 한춘섭입니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.10.08. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 553,200,000원이고 제비110호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 국민은행의 96,000,000원 근저당과 소상공인시장진흥공단·국민은행 가압류, 금천구 및 국가 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제지하1층 제비109호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 100 |
| 용도 / 이용상태 | 지식산업센터 · 지식산업센터로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상18층 · 사용승인일 2021.08.24. |
| 소유자 | 한춘섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권 청구액 | 563,336,713원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 별도등기 | 토지 별도등기 있음 · 토지 을구 5번 지상권설정 등기 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수권리가 있다
2021.10.08. 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 설정된 2022.12.01. 국민은행 근저당과 2025년 가압류 2건, 2025·2026년 압류, 2026.04.03. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 그보다 앞선 2021.07.26. 토지 을구 5번 지상권설정 등기는 별도등기로서 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다.
확인된 임차인 신고내역은 없습니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 조사돼 있어, 임차관계가 없다고 단정하기보다는 현황과 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 시세 확인이 먼저다
감정가는 266,000,000원, 현재 최저매각가는 212,800,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 80%이고, 2회 유찰 시 시나리오는 170,240,000원(64%), 3회 유찰 시 시나리오는 136,192,000원(51.2%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 553,200,000원 | 209,020,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 45,881,210원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 32,663,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 727,744,950원 중 현재 회차 예상 배당액은 209,020,800원이며, 예상 미배당은 518,724,150원입니다. 금전 기준 매수인 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기의 지상권은 별도로 인수됩니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 지식산업센터로 등재돼 있고, 감정평가 당시에도 지식산업센터로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울세관 구로지원센터 북측 인근으로 지식산업센터·업무시설·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 부지 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상18층 건물로 사용승인일은 2021.08.24.이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 토지 별도등기의 을구 5번 지상권설정 등기가 매수인에게 인수됩니다. 해당 등기의 구체 내용과 목적 토지 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 80%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 현재 최저가가 시장가보다 싼지는 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 553,200,000원과 후순위 근저당 96,000,000원에는 에이스골드타워 제지하1층 제비110호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 예상 미배당 518,724,150원은 채권자 측 미회수액이며 금전 인수액은 0원입니다. 반면 별도등기 지상권은 실제 인수권리입니다.
- 매각물건명세서 대조. 토지 별도등기와 지상권 인수 문구를 최신 매각물건명세서 및 등기 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인보다 먼저 볼 것은 인수 지상권”
이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 212,800,000원, 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 그러나 가격보다 먼저 확인할 것은 권리입니다. 2021.10.08. 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하지만, 토지 별도등기의 2021.07.26. 지상권설정 등기는 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 동시에 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴하다고도 단정할 수 없습니다.
후순위 채권의 미배당은 크지만 금전 인수액은 0원, 반면 비금전 인수권리인 지상권은 남습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 할인됐는가”보다 “인수되는 지상권이 무엇인지 확인한 뒤 그 조건을 반영해 얼마까지 쓸 것인가”입니다.
