서울남부지방법원 2026타경113. 서울 금천구 가산동 에이스골드타워 지하 1층 B110호로, 집합건축물대장과 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 324,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 259,200,000원입니다. 등기부상 소유자는 한춘섭이며, 2021.10.08. 국민은행 근저당 553,200,000원이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후의 국민은행 추가 근저당 96,000,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 45,881,210원, 국민은행 가압류 32,663,740원, 금천구 및 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 건물 등기 자체보다 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 토지 을구 5번 지상권설정 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 권리는 소멸, 토지 지상권은 인수

핵심 말소기준은 2021.10.08. 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 추가 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서가 별도로 특정한 2021.07.26. 접수 토지 을구 5번 지상권설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실과 ‘인수할 권리가 없다’는 판단은 구분해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 80%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 259,200,000원으로 감정가 324,000,000원의 80%입니다. 하지만 이 물건은 지식산업센터이고, 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 특히 인수되는 토지 지상권까지 존재하므로 최저가 숫자만 보고 ‘저렴하다’고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.

유찰이 진행될수록 매각가격은 259,200,000원에서 207,360,000원, 165,888,000원으로 낮아지지만 채권 미배당은 반대로 증가합니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 산정된 금액 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도등기 지상권이라는 비금전 권리 부담은 그대로 남습니다.

③ 예상배당표 (매각가 259,200,000원 가정)

채권 합계 727,744,950원 중 254,771,200원이 배당되는 시나리오로, 미배당은 472,973,750원입니다. 금액 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 두 국민은행 근저당에는 B109호 공동담보가 기재되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 지식산업센터이며 감정평가에서도 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 서울세관 구로지원센터 북측 인근으로, 주위에 지식산업센터·업무시설·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
• 도로. 부지 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 세장형 토지로 공장인 지식산업센터 및 지원시설의 부지로 이용 중입니다.
• 지역·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 가격 판단. 최근 비교 실거래 근거가 없어 감정가 80%라는 숫자만으로 환금성과 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원문 확인. 매수인이 인수하는 토지 을구 5번 지상권설정 등기의 구체적인 권리 내용을 토지 등기부에서 직접 대조해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 본 건은 토지 별도등기가 있는 물건입니다. 건물 등기부만 확인하고 입찰 판단을 끝내면 안 됩니다.
• 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행의 을구 1번·2번 근저당에는 에이스골드타워 지하1층 B109호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
• 가격 검증. 259,200,000원은 감정가의 80%이지만 비교 실거래 근거가 없는 상태이므로 별도의 지식산업센터 거래사례 확인 없이 ‘20% 할인’만을 가격 메리트로 보지 않아야 합니다.
• 배당과 인수를 분리. 현재 시나리오상 매수인 금액 인수액은 0원이지만 토지 지상권은 소멸하지 않습니다. 금전 인수와 권리 인수를 별도로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 토지 별도등기 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 80%보다 먼저 볼 것은 지상권”

현재 최저가는 259,200,000원으로 감정가 324,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건은 단순히 한 번 유찰된 지식산업센터가 아닙니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 토지 별도등기 을구 5번 지상권은 매수인이 인수합니다. 동시에 최근 실거래 비교 근거도 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단을 뒷받침할 자료가 없습니다.

따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 먼저 토지 지상권의 내용을 확정하고, 실제 점유·임대관계를 확인한 뒤, 지식산업센터 거래가격과 비교해 응찰가를 정해야 합니다. 금액 인수는 0원이지만 권리 인수는 존재합니다. 이 차이를 놓치지 않는 것이 서울남부지방법원 2026타경113의 핵심 권리분석입니다.