🏷️ 1회 유찰 · 80% 💸 인수 90,000,000원 🧾 실질취득 384,400,000원 👥 임차 내역 3건 · 대항력 2건
서울남부지방법원 2026타경3792. 구로구 고척동 원메디타운 제에이동 제3층 제301호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이고, 감정 현황에서는 제301호와 제302호가 ‘초심 스터디 라운지’로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이윤주이며, 신청채권자는 안양농업협동조합, 청구액은 753,115,588원입니다.
등기만 보면 말소기준은 명확합니다. 2018.12.18. 설정된 안양농업협동조합 근저당권 채권최고액 780,000,000원이 기준이고, 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 후순위가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다. 김근현은 2014.06.16., 주식회사이글에듀·변화영은 2010.11.12.로 말소기준일보다 빠르고, 각각 보증금 50,000,000원과 40,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 76-38 원메디타운 제에이동 제3층 제301호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 ‘초심 스터디 라운지’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 10층 · 제3층 · 사용승인 2006.01.11. |
| 소유자 | 이윤주 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 294,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 753,115,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인 2건은 인수
말소기준권리는 2018.12.18. 안양농업협동조합 근저당권입니다. 2024.07.02. 법무법인유안·안재영의 근저당권, 2025.12.22. 및 2026.01.08. 국세 압류, 2026.02.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각 소멸 대상입니다. 다만 임차 내역 3건 중 김근현과 주식회사이글에듀·변화영은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있고 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사이글에듀,변화영 | 미상 | 2010.11.12 | 40,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 40,000,000원 |
| 김근현 | 미상 | 2014.06.16 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 50,000,000원 |
| 이은봉 | 301,302호 | 2023.05.26 | 57,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.05.21 |
② 가격 구조 — 80% 유찰가가 실질적으로는 감정가 104.5%
현재 회차는 감정가 368,000,000원의 80%인 294,400,000원입니다. 표면상으로는 73,600,000원이 낮아졌지만, 인수액 90,000,000원을 합친 실질취득은 384,400,000원으로 감정가보다 16,400,000원 높습니다. 확인되는 실거래 시세가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 판단을 보류해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (80%) | 294,400,000원 | 90,000,000원 | 384,400,000원 | 1,290,521,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 235,520,000원 | 90,000,000원 | 325,520,000원 | 1,348,577,280원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 188,416,000원 | 90,000,000원 | 278,416,000원 | 1,395,021,824원 |
③ 예상배당표 (매각가 294,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,921,600원 |
| 인수 · 김근현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 매수인 인수 50,000,000원 |
| 인수 · 주식회사이글에듀,변화영 보증금 | 40,000,000원 | 0원 매수인 인수 40,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 780,000,000원 | 289,478,400원 |
| 3. 근저당 · 법무법인유안 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 안재영 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,921,600원을 제외한 289,478,400원이 안양농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 채권자 총 미배당은 1,290,521,600원입니다. 임차인 인수 90,000,000원은 매각대금 배분과 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고산초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 직선거리 약 600미터 내외에 1호선 구일역(동양미래대학)과 개봉역, 버스정류장이 있어 교통여건은 보통인 편입니다.
- 현황 이용. 제301호·제302호 모두 현황 상호명 ‘초심 스터디 라운지’로 이용 중인 것으로 목측됐습니다. 집합건축물대장상 제301호는 제1종근린생활시설(의원)입니다.
- 출입 구조. 현장조사상 제301호는 복도에서 직접 출입할 수 없고 제302호를 통해 진입할 수 있는 것으로 추정됐습니다. 독립적 사용·명도 가능성을 반드시 현장에서 확인해야 할 부분입니다.
- 토지·도로. 준공업지역의 주상용 건부지로, 남동측 왕복 8차선 도로와 북서측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비·하자. 기본 위생·급배수 및 승강기 설비가 설치된 것으로 조사됐고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 90,000,000원 인수 확인. 김근현 50,000,000원, 주식회사이글에듀·변화영 40,000,000원은 대항력 있는 선순위 임차 내역으로 전액 인수 계산입니다.
- 점유 범위 확인. 대항력 임차 내역 2건의 점유부분이 미상입니다. 제301호와 제302호의 실제 사용구획·점유자·출입관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 이은봉 배당관계 확인. 이은봉은 2023.05.26. 전입으로 말소기준 이후여서 대항력은 없고, 2026.05.21. 배당요구가 접수됐으나 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 301호 출입구조 확인. 감정 조사에서는 301호가 복도에서 직접 출입되지 않고 302호를 통해 진입하는 것으로 추정됐습니다. 낙찰 후 사용·인도에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격은 실질취득 기준. 현재 최저가 294,400,000원이 아니라 인수액을 합친 384,400,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 실거래 시세 확인 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차·점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가 ≠ 80% 취득가”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 등기상 말소기준은 명확하고 후순위 권리는 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 대항력 임차 내역 2건의 보증금 90,000,000원이 그대로 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 최저가 294,400,000원만 보고 감정가 368,000,000원의 80%라고 판단하면 실제 부담을 놓치게 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 384,400,000원, 감정가의 104.5%입니다.
여기에 제301호가 제302호를 통해 출입하는 것으로 추정된다는 현장조사 내용과, 대항력 임차 내역 2건의 점유부분이 미상이라는 점도 함께 확인해야 합니다. 등기 후순위 소멸은 합격이지만, 임차인 인수와 실제 점유·출입관계는 경계가 필요한 사건입니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 현재 회차에서 가격 메리트까지 인정하기는 어렵습니다.
