서울남부지방법원 2026타경3792. 구로구 고척동 원메디타운 A동 3층 302호입니다. 집합건축물대장상 용도는 교육연구시설(학원)이고, 감정평가 현황에서는 301호·302호가 모두 ‘초심 스터디 라운지’로 이용 중인 것으로 목측됐습니다. 등기상 소유자는 이윤주이고, 2018.12.18. 설정된 안양농업협동조합 근저당권 채권최고액 780,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 법무법인유안·안재영 근저당권, 구로구 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계입니다. 김근현은 2014.06.16., 주식회사이글에듀,변화영은 2010.11.12. 전입으로 조사돼 둘 다 대항력이 인정된 상태이며, 배당 시뮬레이션은 두 보증금 합계 90,000,000원을 전액 매수인 인수로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3792 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 76-38 원메디타운 제에이동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 교육연구시설(학원) · 현황 ‘초심 스터디 라운지’ 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 10층 · 사용승인 2006.01.11. |
| 소유자 | 이윤주 |
| 감정가 / 최저가 | 1,177,000,000원 / 941,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 753,115,588원 |
| 말소기준 | 2018.12.18. 안양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
현재 소유자 이윤주는 2009.08.06. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2018.12.18. 안양농업협동조합 근저당이 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준입니다. 법무법인유안·안재영의 2024.07.02. 근저당권, 2025.10.13. 구로구 압류, 2026.02.27. 경매개시결정은 모두 말소기준 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
임차관계 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차관계 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김근현 | 미상 · 2014.06.16. | 50,000,000원 / 4,000,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 有 우선변제 無 승계 50,000,000원 |
| 주식회사이글에듀,변화영 | 미상 · 2010.11.12. | 40,000,000원 / 3,300,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 有 우선변제 無 승계 40,000,000원 |
| 이은봉 | 301,302호 · 2023.05.26. | 57,000,000원 / 4,200,000원 | 2026.05.21. | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
임차관계는 3건입니다. 이은봉은 2023.05.26. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 2026.05.21. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 반면 선순위 두 임차관계는 배당 시뮬레이션에서 보증금을 매각대금에서 배당받지 않고 매수인이 승계하는 구조로 반영돼 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 1,031,600,000원
현재 회차 최저매각가는 941,600,000원입니다. 하지만 선순위 대항력 임차보증금 90,000,000원이 별도로 인수되므로, 현재 회차의 경제적 기준점은 1,031,600,000원입니다. 최저가만 보고 감정가 대비 80%라고 판단하면 실제 부담액을 90,000,000원 낮게 보는 셈입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 941,600,000원 | 90,000,000원 | 1,031,600,000원 | 650,216,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 753,280,000원 | 90,000,000원 | 843,280,000원 | 836,652,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 602,624,000원 | 90,000,000원 | 692,624,000원 | 985,802,240원 |
이 사건은 실거래 비교치가 제시되지 않아 실질취득 1,031,600,000원이 시세보다 낮은지 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 학원으로 이용 중인 집합건물이라는 용도 특성까지 고려하면, 일반 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 941,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,816,000원 |
| 인수 · 김근현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사이글에듀,변화영 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 근저당 · 법무법인유안 | 400,000,000원 | 149,784,000원 |
| 4. 근저당 · 안재영 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 1,580,000,000원, 채권자 배당액은 929,784,000원, 미배당은 650,216,000원입니다. 신청채권 청구액은 753,115,588원이지만 배당 시뮬레이션은 안양농업협동조합 근저당을 채권최고액 780,000,000원 기준으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 교육연구시설(학원)이며, 감정평가 현장에서는 301호·302호 모두 ‘초심 스터디 라운지’로 이용 중인 것으로 목측됐습니다.
- 입지. 고산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 직선거리 약 600미터 내외에 1호선 구일역(동양미래대학)과 개봉역, 버스정류장 등이 있어 제반 교통여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 왕복 8차선 도로, 북서측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 7,560,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 각종 지정이 포함돼 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물이고 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치된 것으로 목측됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 독립사용 확인. 감정평가 참고사항에는 301호가 복도에서 직접 출입할 수 없고 302호를 통해 진입할 수 있는 것으로 추정된다고 기재돼 있습니다. 301호·302호의 실제 점유구획과 출입구조 확인이 중요한 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 941,600,000원에 선순위 임차보증금 90,000,000원을 더한 1,031,600,000원을 현재 회차의 판단 기준으로 두어야 합니다.
- 선순위 임차관계 재확인. 김근현과 주식회사이글에듀,변화영의 실제 점유 범위, 임대차 존속 여부, 보증금 반환 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 이은봉 점유. 이은봉은 301,302호를 점유 부분으로 신고했고 배당요구도 했습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 과정에 영향을 줄 수 있는 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 301·302호 연결 구조. 301호가 302호를 통해 진입하는 것으로 추정된다는 감정평가 내용 때문에 302호 단독 사용 가능성, 경계와 출입 동선 확인이 필요합니다.
- 학원 용도. 교육연구시설(학원) 및 스터디 라운지 이용 물건이므로 주거용 물건과 동일한 환금성 전제로 접근하기보다 실제 임대수요와 매수층을 따로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준공업지역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 지정의 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 중요한 90,000,000원
이 물건은 감정가 1,177,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 941,600,000원으로 내려와 있습니다. 그러나 가격표보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 대항력 임차인 2건입니다. 김근현 50,000,000원, 주식회사이글에듀,변화영 40,000,000원으로, 배당 시뮬레이션상 총 90,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 1,031,600,000원입니다. 후순위 등기는 매각으로 정리되지만 임차보증금 승계, 학원 용도, 301호·302호의 연결된 출입구조, 실거래 비교근거 부재가 함께 남습니다. 말소기준은 명확하지만, 인수와 점유가 단순하지 않은 물건. 이 사건은 최저가 할인율보다 선순위 임차관계의 실체를 확인하는 것이 먼저입니다.
