의정부지방법원 2023타경5516. 경기도 남양주시 수동면 송천리 5-6 일대의 대지·토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정요항표상 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬조 판넬지붕 단층 구조입니다. 토지 정보상 면적은 2,152㎡, 지목은 대, 계획관리지역으로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,981,780,000원이지만, 이 가격만으로 취득비용을 보면 안 됩니다. 말소기준보다 앞서 전입한 임차인의 보증금 40,000,000원이 별도로 남기 때문입니다.

등기상 소유자는 윤명모로 2022.09.23. 소유권을 이전받았습니다. 사건의 강제경매개시결정은 2023.12.18. 주식회사더오성에 의해 등기됐고, 청구금액은 295,348,515원입니다. 이후 남양주축산업협동조합의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·국의 압류가 이어졌습니다. 다만 권리분석의 기준점은 이보다 앞선 2023.03.20. 이원기 가압류입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.03.20. 갑구 5번 이원기 가압류 74,717,169원입니다. 같은 날 접수된 주식회사 더오성 가압류 190,605,793원과 이후의 강제경매·임의경매·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019년 중소기업은행 1,200,000,000원 근저당과 2020년 주식회사동천 400,000,000원 근저당, 2022년 설정된 남양주축산업협동조합 2,508,000,000원 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

두 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. (주)더오성은 전입일이 2023.03.28.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 반면 (주)더엠디글로벌은 선순위이므로 두 임차인의 보증금을 단순히 합산하는 것이 아니라, 배당 시나리오에 명시된 매수인 인수액 40,000,000원을 취득비용에 별도로 더해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 70%보다 실질취득액을 봐야 한다

현재 회차 최저가는 1,981,780,000원입니다. 그러나 선순위 임차보증금 40,000,000원이 낙찰대금 밖에서 매수인에게 남기 때문에, 현재 회차의 실질취득은 2,021,780,000원입니다. 2회 유찰 시에도 인수액은 40,000,000원으로 유지되어 실질취득은 1,427,246,000원, 3회 유찰 시에는 1,011,072,199원이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,981,780,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 856,019,992원이 전액 배당되고 미배당은 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 1,103,542,208원입니다. 다만 대항력 있는 (주)더엠디글로벌 보증금 40,000,000원은 배당에서 지급되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인입니다.

⑤ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정요항표상 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 부근은 소규모 공장·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 비교적 무난한 상태로 평가됐습니다.
• 토지. 토지면적 2,152㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 목록6. 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘도로’이며, 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 농지로 복구하여 경작해야 하므로 농지원상복구계획서 첨부가 요구됩니다.
• 제외물. 지상의 컨테이너는 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액. 현재 최저가 1,981,780,000원에 선순위 임차보증금 40,000,000원을 더한 2,021,780,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 선순위 임차인. (주)더엠디글로벌의 점유범위·임대차계약 원본·보증금 반환관계와 실제 명도 조건을 재확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록6은 미제출 시 매수보증금 미반환 조건입니다. 농지원상복구계획서 제출 가능 여부까지 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 압류 3건. 국민건강보험공단 압류와 국의 압류 2건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 지상 컨테이너는 제외됩니다. 실제 점유·경계·시설물 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 회차는 감정가의 70%지만 동일 용도의 실거래 비교 없이 ‘저렴하다’고 판단할 수 없습니다. 총취득비용을 기준으로 별도 시세조사가 필요합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가”보다 중요한 것은 인수와 농취증

이 사건은 감정가 2,831,113,760원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,981,780,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘70% 물건’이 아닙니다. 말소기준인 2023.03.20. 이원기 가압류보다 먼저 전입한 (주)더엠디글로벌의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수하므로, 현재 실질취득은 2,021,780,000원입니다.

후순위 가압류·경매·압류는 매각으로 소멸하고 세 회차 시나리오 모두 채권 미배당은 0원이지만, 선순위 임차인과 목록6 농지취득자격증명은 낙찰 후가 아니라 입찰 전에 해결 가능성을 확인해야 하는 문제입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건까지 붙어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 일부 인수 + 농취증 절차 확인이 선행돼야 하는 C등급 점검형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 가격은 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼 현재 최저가가 싸다는 전제 없이 접근해야 합니다.