의정부지방법원 2025타경64574. 파주시 와동동 엠버418오피스텔 9층 915호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 백림개발주식회사이고 근저당권은 없습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.09.13 엠버418오피스텔 관리단 가압류 112,427,268원입니다. 그 뒤의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 915호에는 현동진이 2024.09.05 전입했고 2025.11.25 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 앞선 것은 분명하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 만약 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 그 미회수분은 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 9층 915호 · 경기도 파주시 경의로 1250 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 침실·거실·주방·욕실 구성 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 26층 건물 · 열병합 지역난방 · 시스템 냉방설비 · 승강기 · 주차장 |
| 소유자 | 백림개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 엠버418오피스텔관리단 / 597,592,555원 |
| 말소기준 가압류 | 엠버418오피스텔 관리단 / 112,427,268원 / 2024.09.13 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
등기부에서는 2019년과 2020년의 신탁등기가 이미 말소됐고, 2022.03.21 백림개발주식회사 명의로 신탁재산이 귀속됐습니다. 2022.11.02, 2023.04.28, 2024.01.18 파주시 압류도 각각 뒤이어 해제·말소됐으므로 현재 매수인이 그대로 떠안는 선순위 압류로 볼 사안은 아닙니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.09.13 관리단 가압류입니다. 이후의 파주시·국 압류와 2025.11.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 세금 압류 이력이 7건이고, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있다는 점은 별도 확인이 필요합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현동진 | 915호 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.11.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 전재원 | 1215호 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 2025.12.22 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
감정평가의 건물 구조 설명에는 915호와 1215호가 함께 기재돼 있습니다. 915호 입찰에서는 현동진의 권리관계를 우선 확인해야 하며, 전재원·1215호가 같은 사건의 별도 매각대상에 해당하는지 매각물건명세서와 물건번호를 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 176,000,000원이 ‘총 취득비용’이라고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 176,000,000원입니다. 그러나 915호 현동진의 보증금이 미상이고 대항력 여부도 확정되지 않았기 때문에, 매수인이 실제로 부담할 수 있는 승계보증금 역시 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 최저가 176,000,000원만 놓고 싸다거나 비싸다고 결론 내릴 단계가 아닙니다. 실질취득가는 낙찰대금에 실제 승계되는 미배당 보증금을 더해 판단해야 하는데, 현재는 그 핵심 숫자가 확정되지 않았습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 낮아져도 승계액이 커져 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있으므로, 유찰 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 엠버418오피스텔 관리단 | 112,427,268원 | 112,427,268원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 엠버418오피스텔관리단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,308,732원 |
현재 배당모형은 가압류 112,427,268원을 전액 배당하고 소유자 잔여 60,308,732원을 계산하며 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 그러나 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 보증금·우선변제·미배당 승계액은 이 계산만으로 확정되지 않습니다. 사건 청구액 597,592,555원과 말소기준 가압류 청구금액 112,427,268원에도 차이가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 내부는 침실·거실·주방·욕실로 구성돼 있습니다.
- 입지. 파주시 와동동 지산초등학교 남측 인근으로 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 학교, 근린공원이 혼재하는 도심지 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 남동측 근거리 운정역 경의중앙선을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 토지·도로. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 서측 약 45m 도로, 남동측 약 15m 도로와 접합니다. 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 915호 보증금 확인. 현동진의 보증금이 미상입니다. 실질취득가 산정의 첫 번째 확인사항입니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자가 미상이라 배당순위와 예상 미배당액을 현재 숫자만으로 확정할 수 없습니다.
- 1215호 대조. 감정평가 설명과 임차조사에 1215호 전재원이 함께 등장하므로, 915호와의 물건별 범위를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력 7건 중 당해세가 존재하면 우선 배당으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 청구액 차이 확인. 사건 청구액 597,592,555원과 말소기준 가압류 청구금액 112,427,268원의 차이를 원인채권·집행권원 서류와 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보고 응찰 금지. 140,800,000원 또는 112,640,000원으로 내려가더라도 임차인 미배당 승계액이 확인되지 않으면 실질취득비용이 함께 내려간다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — “배당표상 인수 0원 ≠ 실제 인수위험 0원”
이 물건의 등기상 말소기준은 비교적 명확합니다. 그러나 경매 투자자에게 중요한 것은 등기부에 적힌 후순위 압류보다 915호 현동진의 임차보증금입니다. 전입은 2024.09.05, 말소기준은 2024.09.13으로 전입이 먼저이고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력·우선변제·미배당 승계액을 확정할 수 없고 실질취득가도 산정할 수 없습니다.
배당모형은 현재 회차에서 매수인 인수 0원을 표시하지만, 이는 임차보증금 위험까지 확정적으로 제거했다는 의미가 아닙니다. 세금 압류 이력과 사건 청구액 차이까지 함께 존재합니다. 이 사건은 가격보다 권리확인이 먼저입니다. 915호 임대차 원본을 확인해 승계액을 숫자로 확정하기 전에는 신건 176,000,000원은 물론 유찰 후 가격도 투자 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다.
