의정부지방법원 2025타경64574. 파주시 와동동 엠버418오피스텔 12층 1215호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 26층 건물이고, 내부는 침실·거실·주방·욕실 등으로 구성되어 있습니다. 현재 소유자는 백림개발주식회사입니다. 이 사건에서 먼저 볼 권리는 2024.09.13. 엠버418오피스텔 관리단의 가압류 112,427,268원이며, 제공된 권리판정상 이 권리가 말소기준입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유입니다. 전재원은 2022.03.10. 전입·점유를 시작했고 임차보증금은 170,000,000원입니다. 확정일자도 갖추고 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 동시에 말소기준보다 선행하는 대항력 있는 임차인이므로 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하는 회차에서는 그 미배당분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 12층 1215호 · 경기도 파주시 경의로 1250 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 침실·거실·주방·욕실 |
| 소유자 | 백림개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠버418오피스텔관리단 / 597,592,555원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.13. 가압류 · 엠버418오피스텔 관리단 · 청구금액 112,427,268원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2022.11.02. 파주시 압류는 말소기준보다 앞서 있었지만 2023.02.16. 해제로 말소됐습니다. 이후 2024.09.13. 관리단 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤의 국·파주시 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 등기 자체보다 더 중요한 것은 말소기준 이전에 성립한 임차인의 대항력과 미배당 보증금입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전재원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.10 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 가능 |
| 현동진 | 915호 | 2024.09.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미상 |
전재원은 임대차계약일자 2022.02.24.(1차)·2024.01.10.(2차), 확정일자 2022.02.24.(1차)·2024.02.27.(2차)로 확인되고 배당요구도 했습니다. 보증금은 170,000,000원입니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되므로, 배당 부족분이 생기는 회차에서는 매수인 승계 가능성을 직접 계산해야 합니다.
현동진은 2024.09.05. 전입으로 말소기준 2024.09.13.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구일은 2025.11.25.입니다. 또한 점유 호수가 915호로 기재되어 있어, 본 대상 1215호와의 직접적인 점유 관계는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 전재원 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엠버418오피스텔 관리단 | 112,427,268원 | 4,708,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 관리단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 전재원 보증금 170,000,000원이 전액 배당되고, 관리단 가압류에는 4,708,000원이 배당됩니다. 관리단 가압류 청구액 중 미배당은 107,719,268원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 유찰 시 핵심 — 싸지는 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 178,000,000원 | 0원 | 178,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 142,400,000원 | 30,393,600원 | 172,793,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 113,920,000원 | 58,474,880원 | 172,394,880원 |
여기가 이 사건의 가장 중요한 계산입니다. 1회 유찰 시 낙찰가만 보면 142,400,000원으로 크게 떨어지지만 전재원의 보증금 미배당분 30,393,600원이 매수인에게 넘어와 실질취득액은 172,793,600원입니다. 2회 유찰에서도 낙찰가는 113,920,000원까지 낮아지지만 인수액이 58,474,880원으로 늘어 실질취득액은 172,394,880원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며 침실·거실·주방·욕실로 구성되어 있습니다.
- 입지. 파주시 와동동 지산초등학교 남측 인근. 상업업무시설·근린생활시설·아파트단지·오피스텔·학교·근린공원 등이 혼재한 도심지 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물, 급·배수설비·열병합 지역난방·시스템 냉방·승강기·옥내소화전·주차장(지1층, 3-7층)이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가 5,243,000원/㎡, 토지면적 2,646.2㎡입니다.
- 도로. 서측 약 45m, 남동측 약 15m, 북동측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전재원 배당액 재확인. 입찰 직전 배당요구·세금 교부청구를 대조해 170,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 확인해야 합니다.
- 현동진 보증금 확인. 2024.09.05. 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’ 상태로 두고 확인해야 합니다.
- 호수 대조. 현동진은 915호로 기재되어 있고 본 대상은 1215호입니다. 대상물건 점유 관계를 현황조사·매각물건명세서 원문에서 맞춰봐야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 관련 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당과 매수인 승계액이 바뀔 수 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 142,400,000원, 2회 유찰 113,920,000원만 보지 말고 각각 인수액 30,393,600원·58,474,880원을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 관리단 채권. 가압류 청구액 112,427,268원 중 현재 배당가정상 4,708,000원만 배당되고 107,719,268원이 미배당입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 교부청구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 취득비용은 거의 안 내려간다”
이 물건은 신건 최저가 178,000,000원으로 감정가와 동일해 현재 회차 자체에 할인폭이 없습니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인 구조입니다. 전재원은 170,000,000원의 보증금을 가진 대항력·우선변제 임차인이고, 현재 배당가정에서는 전액 배당돼 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당분이 승계되어 1회 유찰 시 실질취득 172,793,600원, 2회 유찰 시 172,394,880원으로 약 1.70억원대에 머뭅니다.
여기에 현동진의 보증금·확정일자가 미상이고, 국세·지방세 당해세가 전재원보다 먼저 배당될 가능성까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 낮아질수록 안전해지는 일반적인 유찰형”이 아닙니다. 현재회차에서는 임차인 전액배당 여부를, 유찰회차에서는 낙찰가 + 인수액의 실질취득비용을 기준으로 판단해야 하는 오피스텔입니다.
