의정부지방법원 2025타경3354. 남양주시 다산동 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층 131호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이고 현황은 공실입니다. 소유자 소지윤은 2024.07.17 매매를 원인으로 2024.07.26 소유권을 이전받았고 거래가액은 465,353,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 648,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조의 핵심은 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당 이후 2025.08.07 롯데카드의 41,469,469원 가압류가 들어왔고, 2025.09.02 국민은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 후순위 등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 319,200,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 5,268,800원을 제외한 313,931,200원이 국민은행에 배당되고, 롯데카드와 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6193 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층 131호 · 경기도 남양주시 경춘로 498 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 1층 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 소지윤 · 2024.07.17 매매 · 2024.07.26 소유권이전 · 거래가액 465,353,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 319,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 551,672,187원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.26 국민은행 근저당권 · 채권최고액 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 신탁등기와 2023.06.16 송강석의 가압류는 이미 말소된 이력입니다. 이후 2024.07.26 소지윤 명의로 소유권이 이전되면서 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 기준입니다. 2025.08.07 롯데카드 가압류와 2025.09.02 임의경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 최저가 319,200,000원만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 1회 유찰된 감정가 70% 구간으로 최저매각가는 319,200,000원입니다. 배당 모델상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에서 낙찰된다고 가정하면 실질취득 금액도 319,200,000원입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현재 공실입니다. 상업용 물건은 임대료·공실기간·상권 유동·점포 가시성에 따라 환금성이 크게 달라지므로, 최저가가 감정가보다 낮아졌다는 사실 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 입찰가격 판단은 실제 임대수익과 주변 상가 거래 수준을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 319,200,000원 | 313,931,200원 | 375,538,269원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 223,440,000원 | 219,511,840원 | 469,957,629원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 156,408,000원 | 153,418,288원 | 536,051,181원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 319,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,268,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 648,000,000원 | 313,931,200원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 41,469,469원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,268,800원을 제외한 매각대금이 국민은행 근저당에 배당되고, 롯데카드 및 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 375,538,269원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황은 공실입니다.
- 입지. 남양주양정초등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 관공서, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 도농역이 있어 일반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 40m 내외, 남동측 약 15m 내외, 남서측 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 공시지가는 7,296,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·상대보호구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 상업용 근린시설이면서 현황 공실이므로 주거용 집합건물보다 임차수요·업종 적합성·공실기간 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사업자·임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에 1층 132호가 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 담보물의 경매·변제 상황과 실제 채권잔액을 대조하세요.
- 가격 메리트 별도 검증. 감정가 456,000,000원에서 319,200,000원으로 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 근린시설의 실거래와 임대료를 확인하세요.
- 공실 비용 반영. 현황 공실이므로 낙찰 직후 임대수익이 발생하지 않을 가능성을 전제로 자금계획을 세우고 내부 상태와 영업 가능성을 확인하세요.
- 용도·업종 확인. 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도와 대상 점포에서 가능한 영업 형태를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 물건은 2024.07.26 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 대상은 1층 제1종근린생활시설(휴게음식점)이고 현황 공실, 임대관계 미상입니다. 따라서 1회 유찰된 최저가 319,200,000원을 단순히 ‘싸다’고 평가하는 것은 금물입니다.
현재 회차에서 국민은행 배당은 313,931,200원에 그쳐 총 채권 미배당이 375,538,269원 발생하지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 결국 이 사건의 승부처는 등기상 인수위험보다 공실 근린시설의 실제 임대가치·상권·환금성을 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다. 권리는 검토 가능, 가격은 현장과 시장 확인 후 판단이 적절합니다.
