295,400,000원
의정부지방법원 2025타경3354. 남양주시 다산동 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층132호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황은 공실입니다. 소유자 소지윤은 2024.07.17 매매를 원인으로 2024.07.26 소유권을 이전받았고 거래가액은 421,018,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 648,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.08.07 롯데카드의 41,469,469원 가압류가 붙고, 2025.09.02 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등재된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 공실 상태와 실제 인도관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6193 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층132호 · 경기도 남양주시 경춘로 498 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 · 지하 5층, 지상 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 소지윤 · 2024.07.17 매매 · 거래가액 421,018,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 295,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 551,672,187원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 송강석의 531,822,600원 가압류 역시 2024.01.19 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.07.26 국민은행 근저당권입니다. 이후 롯데카드 가압류와 국민은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 422,000,000원이고 현재 최저매각가는 295,400,000원으로, 1회 유찰 후 감정가 70% 수준입니다. 소유자의 2024년 거래가액은 421,018,000원으로 감정가와 비슷한 수준이지만, 이를 현재 시장의 실거래 시세로 볼 수는 없습니다. 별도의 최신 실거래 자료가 없기 때문에 현재 최저가 295,400,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,935,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 648,000,000원 | 290,464,400원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 41,469,469원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 689,469,469원, 총 예상배당은 290,464,400원, 미배당은 399,005,069원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 295,400,000원 | 290,464,400원 | 399,005,069원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 206,780,000원 | 203,085,080원 | 486,384,389원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 144,746,000원 | 141,919,556원 | 547,549,913원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장 전유부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황은 공실입니다.
- 입지. 남양주양정초등학교 북동측 인근으로, 주위에 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·단독주택·관공서·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 도농역이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 40m 내외, 남동측 약 15m 내외, 남서측 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)입니다.
- 토지. 토지면적 3,667.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형이며 공시지가는 7,296,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등이 기재돼 있으며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025-08-26 지정, 대상은 외국인 등·용도는 주택으로 기재돼 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 재확인. 현황은 공실이나 임대관계는 미상입니다. 실제 열쇠 인도 가능 여부와 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상권·업종 확인. 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도에 맞는 수요와 동선, 1층 가시성, 주변 공실 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최신 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 동일·유사 근린시설의 실제 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 같은 건물 제1층 제131호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 채권 회수 관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·공실비용. 공실 상태에서는 관리비와 보유비용이 즉시 발생할 수 있으므로 체납 여부와 월 고정비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 적정”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.26 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 현재 공실인 근린시설이고 최신 실거래 시세가 없어, 감정가 422,000,000원에서 최저가 295,400,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 현장 확인이 필요한 사건입니다.
