서울중앙지방법원 2025타경243. 서울 중구 신당동 청계천로 334의 2층 가-58호입니다. 공부상 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가의 이용상태는 “2층 가-58호: 영업중”인 점포로 확인됩니다. 따라서 주거용 물건으로 가정해서는 안 되고, 실제 입찰 판단은 상업용 점포의 점유·임대·환금성을 중심으로 해야 합니다.
권리관계의 기준점은 2015.03.06. 우리은행 근저당 504,000,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당 3건과 2025.02.03. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신한은행 근저당과 가처분·가압류·압류 등은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수권리로 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 청계천로 334, 2층가-58호 |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태 점포(영업중) |
| 소유자 | 정성호 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 201,114,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 624,173,381원 |
| 말소기준 | 2015.03.06. 을구 5번 우리은행 근저당 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 정성호이고, 2015.03.06. 설정된 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 2015.11.19. 120,000,000원, 2019.09.30. 60,000,000원, 2021.05.31. 120,000,000원의 우리은행 근저당이 추가됐으며 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.02.03. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 실제 임차인으로 파악되는 사람은 김병희·박인우 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2015.03.06. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병희 | 2016.08.29 | 미상 | 미상 | 2025.02.28 접수 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박인우 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 실거래 비교 자료는 없다
감정가는 491,000,000원, 현재 최저매각가는 201,114,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 이미 4회 유찰됐고, 다음 회차 시나리오에서는 160,891,200원(5회 유찰), 128,712,960원(6회 유찰)까지 내려갑니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 점포 시세를 직접 비교할 수 있는 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 59% 할인됐다는 이유만으로 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 특히 실제 이용이 상업용 점포이고 이미 4회 유찰된 만큼, 반복 유찰 자체를 환금성·수요 측면의 경고 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,615,596원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 504,000,000원 | 197,498,404원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 804,000,000원 중 예상 배당액은 197,498,404원이며 미배당액은 606,501,596원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 담보권의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성동공업고등학교 서측 인근이며 의류 도매시장, 상업용빌딩, 업무용빌딩, 쇼핑센터 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 해당 가-58호는 감정평가 당시 영업 중인 점포로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역, 시장, 서울도심, 중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 20,970,000원/㎡입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 상업지역 입지 자체는 장점이지만, 현재까지 4회 유찰된 사실은 경매시장에서 가격 또는 수요의 제약이 있었음을 보여주는 지표이므로 별도 가격검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 공부상 도시형생활주택과 달리 감정평가상 가-58호는 영업 중인 점포입니다. 실제 건축물대장·현황과 이용 제한을 원본으로 대조하세요.
- 임대차 원본 확인. 김병희·박인우의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당 및 명도 협의에 영향을 줄 수 있어 매각물건명세서와 현황조사 원문 확인이 필요합니다.
- 명도 계획. 영업 중인 점포로 조사됐으므로 낙찰 후 인도·영업시설·물품 처리와 협의 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 201,114,000원은 감정가 대비 크게 낮지만 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 동일 성격 점포의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 신호. 이미 4회 유찰됐습니다. 가격이 내려왔다는 사실과 시장 수요가 약했다는 사실을 동시에 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행의 미배당액 606,501,596원은 채권자 손실 영역이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2015.03.06. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 담보권과 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 2명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 491,000,000원에서 4회 유찰돼 201,114,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 더욱이 감정평가상 실제 이용은 영업 중인 점포입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 물건은 할인율보다 실제 점포가치와 점유관계가 승부처입니다.
