서울중앙지방법원 2025타경243. 서울 중구 신당동 청계천로 334의 2층가-59호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 이 호를 점포로 확인하고 있습니다. 같은 평가에서 2층가-58호는 영업 중, 이 사건 대상인 2층가-59호는 공실 상태이며 임시 물품을 보관 중인 것으로 조사됐습니다.
감정가는 547,000,000원이었지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 224,051,000원, 감정가의 41%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리는 것은 위험합니다. 특히 현황이 점포인 만큼 입찰가격보다 먼저 실제 영업수요·공실 위험·재매각 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경243 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 청계천로 334, 2층가-59호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태 점포 · 공실 상태 |
| 소유자 | 정성호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 224,051,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 41% |
| 청구금액 | 624,173,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2015.03.06. 을구 9번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 504,000,000원이고, 공동담보로 같은 건물의 2층 가-58호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 우리은행의 2015.11.19. 근저당 120,000,000원, 2019.09.30. 근저당 60,000,000원, 2021.05.31. 근저당 120,000,000원과 2025.02.03. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병희 | 2016.08.29 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인우 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김병희의 전입일은 2016.08.29., 박인우의 전입일은 2023.02.06.으로 모두 말소기준인 2015.03.06.보다 늦어 대항력이 없습니다. 김병희는 2025.02.28. 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 소액임차인 해당 여부는 매각물건명세서 등 원본을 다시 확인해야 하지만, 제시된 배당계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가 41%
감정가 547,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 224,051,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 179,240,800원, 6회 유찰 시 143,392,640원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건에서 감정가 대비 할인율 자체는 가격 매력의 충분조건이 아닙니다. 감정평가상 현재 이용상태가 점포이고, 이미 네 차례 매각이 성립하지 않았다는 사실은 응찰 수요와 환금성을 따로 검증해야 한다는 신호입니다. 실거래 비교는 별도 확인이 필요하므로, 현재 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,714원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 우리은행 | 504,000,000원 | 220,114,286원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 우리은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권최고액 804,000,000원 중 예상 배당은 220,114,286원, 미배당은 583,885,714원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 성동공업고등학교 서측 인근이며 의류도매시장, 각종 상업용빌딩, 업무용빌딩, 쇼핑센터 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 현황. 이 사건 대상인 2층가-59호는 감정평가 당시 공실 상태이며 임시 물품을 보관 중이고, 이용상태는 점포로 확인됐습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역이며 토지는 평지의 상업용 집합건축물 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 20,970,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 서울도심, 중점경관관리구역 등이 포함되고 도로에 접하며 철도·건축선 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표시와 감정평가상 점포 이용상태가 함께 존재하므로 실제 건축물대장·집합건축물대장과 허용 용도를 직접 대조해야 합니다.
- 공실·영업수요 확인. 감정 당시 2층가-59호는 공실 상태였습니다. 현재 점유와 영업 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 김병희·박인우 모두 전입일상 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구·최우선변제 여부와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 같은 상가의 매매사례, 실제 임대료와 공실 기간을 확인해 상한을 정해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 이미 네 차례 유찰된 이유가 단순 가격인지, 층·동선·공실·용도 문제인지 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 2층 가-58호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당관계는 최종 매각서류를 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현재 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 사야 한다
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2015.03.06. 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하며, 임차인 김병희·박인우도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 최저가 224,051,000원을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 감정가 547,000,000원에서 이미 4회 유찰됐고, 감정평가상 이 호의 실제 이용상태는 공실 점포입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 41%라는 수치만 보고 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리 위험은 낮지만 가격·공실·환금성 검증이 핵심인 물건. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 많이 떨어졌느냐’보다 ‘왜 네 번이나 팔리지 않았느냐’를 확인하는 데 있습니다.
