창원지방법원 2023타경5693. 산청군 금서면 매촌제2일반산업단지에 위치한 공장·사무실·경비실·위험물 저장소·분철장과 토지, 기계기구를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사어스앤에어로스페이스이며, 2018년 주식회사샘코 명의로 소유권보존등기를 마친 뒤 2022년 상호를 변경했습니다.
권리의 기준점은 2022년 5월 13일 접수된 한강새마을금고 근저당권 4,400,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당권과 압류·경매개시결정·다수의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고가 없어 배당표상 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다.
그러나 이 사건의 핵심 위험은 등기 순위보다 무엇을 실제로 취득하는지에 있습니다. 매각에는 제시외 종물·부합물과 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구가 포함되지만, 일부 기계기구는 소재가 확인되지 않았고 일부는 다른 설비에 포함평가됐습니다. 보조금 지원 장비도 포함돼 있어 소유권 이전 가능 범위와 환수·승인 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경5693 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1348, 1348-1 주1동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·경비실·위험물 저장소·분철장 |
| 토지 | 공장용지 11,417.4㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사어스앤에어로스페이스 |
| 감정가 / 최저가 | 15,711,797,680원 / 5,389,147,000원 (3회 유찰·34.3%) |
| 청구액 | 3,608,172,841원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 종물·부합물 및 공장·광업재단 저당법상 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018년 설정됐던 한국산업은행 근저당권 5건은 2022년 5월 16일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 한강새마을금고 근저당권이며, 접수번호가 뒤인 우리은행 근저당권과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 34.3%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 15,711,797,680원의 34.3%인 5,389,147,000원입니다. 감정가보다 10,322,650,680원 낮아졌지만, 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 유찰률은 확인할 수 있어도 시장가치보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 5,389,147,000원 | 5,408,041,817원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 3,772,402,899원 | 7,008,618,477원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 2,640,682,029원 | 8,129,022,138원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만 채권자 미배당액은 커집니다. 이는 권리소멸 구조를 보여줄 뿐, 설비의 작동상태·토지사용관계·공장의 영업가치와 환금성을 보증하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,389,147,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 56,291,470원 |
| 1. 근저당 · 한강새마을금고 | 4,400,000,000원 | 4,400,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,988,000,000원 | 932,855,530원 |
| 후순위 가압류 36개 항목 | 3,352,897,347원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 10,740,897,347원 | 5,332,855,530원 |
현재 회차에서는 한강새마을금고가 전액 배당되고 우리은행이 일부 배당을 받으며, 후순위 가압류 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 우리은행 근저당권은 2022.08.18 채권최고액을 4,188,000,000원으로 변경한 등기가 있으므로 배당요구·채권계산서와 최종 배당표를 대조해야 합니다. 당해세 등 법정 우선채권은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 자산 범위 — 기계기구와 토지가 핵심
- 일괄매각. 제시외 종물·부합물인 감정서상 ㄱ, ㄱ-1, ㄱ-2, ㄴ, ㄷ과 목록 3의 옥상 파고라 등 휴식공간이 포함됩니다.
- 공장재단. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 매각에 포함되며, 일부 기계기구는 중복 또는 다른 설비에 포함평가됐습니다.
- 보조금 장비. 기계기구 일부가 지역투자촉진 보조금 지원 장비로 기재돼 있으므로 처분 가능 여부와 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 토지 관계. 감정요항에는 지상 건물만 감정평가 목적물이고 토지 소유자가 한국산업단지공단으로 등재돼 있다고 기재돼 있습니다. 매각목록상 토지 포함 범위와 사용관계, 소유권 이전 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인. 신고된 임차인은 0명입니다. 다만 공장 운영자·사용자와 실제 점유 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대진고속도로 산청IC에서 남서측 직선거리 약 950m, 매촌제2일반산업단지 내 공장지대에 위치합니다.
- 교통. 토지는 북서측 해안산업로와 접하고 산업단지 내부 도로망이 확보돼 자동차 접근과 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 공장, 사무실, 경비실, 위험물 저장소, 공장사무실, 분철장 및 공장 캐노피로 이용되고 있습니다.
- 건물 상태. 일반철골·철근콘크리트·경량철골 구조의 공장 및 부속건물로, 감정요항상 현상은 대체로 보통인 편입니다.
- 설비. 전기설비가 설치돼 있고 일부 사무실·공장사무실에는 위생·급배수·시스템 냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역 등에 속하며 토지 공시지가는 88,800원/㎡입니다.
- 환금성. 산업용 부동산은 주거용보다 매수층이 제한되며, 공장 배치·전력·설비 호환성과 토지사용관계에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본 대조. 매촌리 1348·1348-1 토지와 각 건물, 제시외 시설, 공장재단 기계기구의 포함 범위를 물건목록별로 확인하세요.
- 토지사용관계 확인. 감정요항상 토지 소유자가 한국산업단지공단으로 기재돼 있으므로 토지 소유권·임대·사용승인 및 매수인 승계 조건을 확인하세요.
- 기계기구 실사. 소재불명 8점, 다른 설비에 포함평가된 5점, 중복평가 항목을 현장과 감정명세표에서 대조하세요.
- 보조금 장비 확인. 지역투자촉진 보조금 지원 장비의 처분 제한, 승인 필요 여부와 환수 가능성을 관계기관 서류로 확인하세요.
- 우리은행 채권액 대조. 최초 채권최고액 2,988,000,000원과 변경등기 4,188,000,000원, 배당 시뮬레이션 적용액을 채권계산서와 대조하세요.
- 점유·가동상태 확인. 임차인 신고 유무와 별개로 현장 점유자, 생산설비 가동 여부, 전기·급배수·냉난방 상태를 확인하세요.
- 가격 재산정. 감정가 대비 34.3%만으로 입찰가를 정하지 말고, 실제 취득 가능한 토지·건물·정상 설비의 잔존가치를 각각 재평가하세요.
- 배당·공과금 확인. 당해세와 체납처분, 각 권리자의 채권계산서 및 최종 배당순위를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 가격”
등기 순위만 보면 결론은 단순합니다. 한강새마을금고 근저당이 말소기준이고, 우리은행 근저당과 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 15,711,797,680원이 3회 유찰돼 5,389,147,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 공장의 실제 가치는 토지사용관계, 포함되는 건물과 제시외 시설, 소재불명·중복 기계기구, 보조금 지원 장비의 처분 가능 여부에 달려 있습니다. 현재 회차에서 채권자 미배당액이 5,408,041,817원에 이르는 것도 담보가치와 채권총액 사이의 간극을 보여줍니다. 권리는 소멸형이지만 자산실사는 고난도. 입찰 전 목록별 취득 범위와 정상 가동 설비의 실질가치를 확정하는 것이 먼저입니다.
