창원지방법원 2024타경36908. 진주시 충무공동 우람빌딩 2층 207호의 근린생활시설입니다. 소유자는 이수영이며, 2017.06.23 거래가액 365,385,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 이틀 뒤인 2017.06.29 주식회사경남은행이 채권최고액 864,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 근저당은 우람빌딩 2층 208호와 공동담보로 기재돼 있습니다.

그 뒤 국세·지방세 압류가 이어졌고 2024.08.23 주식회사경남은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 105,644,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 권리 자체는 말소기준 이후 등기가 정리되는 구조지만, 이 물건의 판단 포인트는 가격의 절대 수준과 상가 환금성, 세금 우선배당 가능성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2017.06.29 주식회사경남은행 근저당권입니다. 그 뒤의 진주세무서장·영등포세무서장·잠실세무서장·진주시·통영세무서장 압류와 2024.08.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.12.18 임원재산보전처분과 2025.01.02 회생절차개시는 2025.05.26 회생절차폐지 후 2025.06.23 관련 등기가 말소됐습니다.

조사된 임차인은 없습니다. 감정평가 당시 207호와 208호 모두 비어 있는 상태로 조사됐으나 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 실제 점유자·사업자등록·임대차 관계는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.

② 가격 판단 — 34%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

감정가는 308,000,000원, 현재 최저매각가는 105,644,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 73,950,800원, 그다음은 51,765,560원입니다.

다만 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래만으로 가격을 쉽게 비교하기 어렵습니다. 이 물건에서는 실거래 가격과 현재 최저가를 직접 대조할 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 3회 유찰 자체도 현재 가격에서 시장의 응찰이 이어지지 않았다는 점을 함께 보여줍니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 864,000,000원 중 103,364,984원이 배당되는 계산으로, 미배당액은 760,635,016원입니다. 신청채권자 청구액 368,526,230원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 충무공동 롯데몰 남측 인근의 상업지대로, 근린생활시설·위락시설·숙박시설·업무시설 등이 형성돼 있습니다.
• 이용상태. 우람빌딩 2층 207호는 근린생활시설이며 감정평가 당시 비어 있는 상태입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 부지는 남측과 동측으로 각각 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 내 2층이며, 공동위생·급배수·승강기·스프링클러 등 소방설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 2,774,000원/㎡입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설인 데다 3회 유찰된 상태이므로, 실제 임대수요와 공실 해소 가능성을 확인하기 전에는 최저가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 임대차·점유 확인. 현재 비어 있는 것으로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 사업자등록·임대차 관계를 다시 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 5건 가운데 당해세가 존재하는지 확인하고 실제 우선배당 금액을 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 주식회사경남은행 근저당은 우람빌딩 2층 208호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 308,000,000원 대비 최저가 105,644,000원이라는 할인폭보다 실제 상권 임대료·공실·관리비·매매사례를 우선 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 73,950,800원, 5회 유찰 시 51,765,560원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 가격만 낮아지는지, 수익가치도 함께 확보되는지 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “왜 3번 유찰됐나”가 중요하다

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리 구조가 비교적 단순합니다. 그러나 근린생활시설이고, 이미 3회 유찰돼 감정가 308,000,000원에서 최저매각가 105,644,000원까지 내려왔습니다. 이 가격이 감정가의 34%라는 사실만으로 저평가라고 결론 내릴 수는 없습니다.

오히려 확인해야 할 것은 실제 임대수요와 수익가치, 공실 상태, 임대관계, 국세·지방세 당해세 여부입니다. 현재 권리상 인수 0원은 장점이지만 실거래 시세 근거가 없는 상태에서 가격까지 합격이라고 보기는 어렵습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 검증 필요. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 그 가격을 뒷받침할 실제 상가 가치가 있는지 확인하는 데 있습니다.