창원지방법원 2024타경36908. 진주시 충무공동 우람빌딩 2층 208호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현황은 비어 있는 것으로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 소유자 이수영은 2017.06.22. 매매를 원인으로 거래가액 365,385,000원에 소유권을 취득했고, 그 뒤 2017.06.29. 주식회사경남은행의 채권최고액 864,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국세·지방세 관련 압류가 이어졌고 2024.08.23. 경남은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 현재 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있다면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 배당액 자체는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경36908 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 에나로 103-7, 2층208호 (충무공동,우람빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 이수영 (2017.06.22. 매매 · 거래가액 365,385,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 111,818,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 368,526,230원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.29. 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 864,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2017.06.29. 경남은행 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 2023년 이후 등기된 국·진주시 압류와 2024.08.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2017년 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024년 말 등기된 임원재산 보전처분과 회생절차개시는 2025년 회생절차 폐지에 따라 정리됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 326,000,000원, 현재 최저매각가는 111,818,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 결과입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 용도가 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현황상 공실이며, 세 차례 유찰됐다는 사실은 실제 매수수요와 환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다. 가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인율보다 동일 건물·인근 상업시설의 실제 매매·임대 수준과 공실 가능성에 둬야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 111,818,000원 | 34.3% | 754,547,452원 |
| 4회 유찰 시 | 78,272,600원 | 24.01% | 787,536,307원 |
| 5회 유찰 시 | 54,790,820원 | 16.81% | 810,595,415원 |
③ 예상배당표 (매각가 111,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,365,452원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 864,000,000원 | 109,452,548원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 111,818,000원 전액이 집행비용과 경남은행 배당에 소진되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 754,547,452원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 롯데몰 남측 인근의 상업지대로, 주변은 근린생활시설·위락시설·숙박시설·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 우람빌딩 9층 건물 내 2층 208호이며 감정평가상 근린생활시설입니다. 현황은 비어 있는 상태입니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 중로3류와 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 토지면적은 1,256.4㎡, 공시지가는 2,774,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동위생·급배수·승강기·스프링클러 등 소방설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 근린생활시설이므로 실제 환금성은 동일 건물과 인근 상업시설의 매매·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가 111,818,000원이 적정한지 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래와 임대조건으로 검증해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가상 비어 있으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 경남은행 근저당 등기에는 우람빌딩 2층 207호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 등기와 실제 배당관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 단순 가격 문제인지, 공실·상권·호실 구조 등 수요 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2017.06.29. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 326,000,000원이 세 차례 유찰을 거쳐 111,818,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 시세가 없어 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
게다가 감정평가상 근린생활시설이고 현황은 공실이며 임대관계는 미상입니다. 세금 압류 5건과 공동담보 기재도 원본 확인이 필요한 부분입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되는 편이지만 가격·임대·환금성을 검증해야 하는 상가형 경매”로 보는 것이 맞습니다. 입찰의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 상권에서 111,818,000원의 취득가를 뒷받침할 수 있는 임대수익과 매매수요가 존재하는지입니다.
