46,099,000원
창원지방법원 2025타경67. 진주혁신도시 내 진주혁신도시아슬란스포츠몰 4층 비407호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 192,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 46,099,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.10.12. 진주남부농업협동조합 근저당권 360,000,000원이며, 그 뒤의 신용보증기금 가압류, 진주시 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 확인되는 실제 임차인은 2명이고, 그중 주식회사 실크랩은 2022.10.05 전입으로 말소기준권리보다 먼저 점유를 갖춘 것으로 조사되어 대항력이 있습니다. 그런데 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가와 별개로 매수인이 승계할 보증금이 존재할 가능성이 있고, 현재 자료만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경67 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충의로 119, 4층비407호 (충무공동, 진주혁신도시아슬란스포츠몰) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이현전기소방주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 46,099,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 306,080,872원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.12. 근저당권 · 진주남부농업협동조합 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 점검
2022.10.12. 진주남부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 신용보증기금 가압류 20,436,584원, 진주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.01.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.13. 소방산업공제조합 가압류 15,000,000원은 2025.01.31. 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수금액은 확정 불가
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 한국산삼원 | 10,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 주식회사 실크랩 | 미상 | 미상 | 2022.10.05 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
농업회사법인 주식회사 한국산삼원은 보증금 10,000,000원·월세 600,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 주식회사 실크랩은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 확정 인수액을 0원으로 단정할 수 없고, 특히 실크랩 보증금 규모 확인 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 46,099,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,782원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 360,000,000원 | 44,869,218원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 20,436,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이 계산은 대항력 임차인의 미상 보증금 승계 위험을 확정한 값이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 구조 — 4회 유찰은 ‘가격 신호’이자 ‘환금성 신호’
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 46,099,000원 | 44,869,218원 | 335,567,366원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 32,269,299원 | 31,288,452원 | 349,148,132원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 22,588,509원 | 21,781,916원 | 358,654,668원 |
감정가 대비 최저가 비율만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 현재 46,099,000원이 시장가보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다. 더구나 이미 4회 유찰됐다는 사실은 이 근린생활시설의 응찰 수요가 제한적일 가능성을 보여주는 중요한 신호입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 곧바로 환산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주혁신도시 내 진양고등학교 남측 인근. 학교, 중대규모 아파트단지, 업무시설 및 상업시설이 형성된 지역이며 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 혁신도시 외곽지대에 위치하며 일반 대중교통 여건은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2018.05.16.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 아스팔트포장도로로 주진입로가 개설되어 있고 서측 도로와도 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며 공시지가는 1,737,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실크랩 보증금 확인이 최우선. 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
- 한국산삼원 전입일 확인. 보증금 10,000,000원·월세 600,000원은 확인되나 전입신고일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 두 임차인 모두 우선변제 여부가 확정되지 않아 배당 후 잔존 보증금 규모를 현재 계산할 수 없습니다.
- 최저가와 실질취득가를 분리. 46,099,000원은 입찰 최저가일 뿐, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 실제 취득비용은 더 커집니다.
- 4회 유찰 사유 점검. 근린생활시설인 점과 반복 유찰 이력을 함께 보고 임대수요·매도 환금성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.05.이며, 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을지 모른다”가 먼저
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 192,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 46,099,000원, 감정가의 24% 수준입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 아직 비어 있습니다. 대항력 있는 주식회사 실크랩의 보증금입니다. 그 금액을 모르는 이상 낙찰자가 실제로 부담할 총취득비용도 알 수 없습니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 보증금 10,000,000원의 다른 임차인까지 있어 점유관계 역시 완전히 닫히지 않았습니다.
등기부상의 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 임차권은 별도의 문제입니다. 따라서 이 사건은 “등기권리는 정리되지만 임차인 인수위험이 남아 있는 유형”으로 보는 것이 맞습니다. 4회 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기보다, 먼저 두 임차인의 대항력·배당요구·보증금 규모를 확정하고 그 뒤에 낙찰가와 합친 실질취득비용을 계산해야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류, 임차인 원본 확인 우선입니다.
