창원지방법원 2025타경67. 진주혁신도시 내 진주혁신도시아슬란스포츠몰 4층 비408호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 말소기준은 2022.10.12. 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 진주시 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 후순위 권리들이 정리되는 구조지만, 점유관계는 단순하지 않습니다. 주식회사 실크랩은 말소기준일보다 앞선 2022.10.05. 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰대금이 낮다는 사실과 별개로, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 승계할 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경67 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충의로 119, 4층비408호 (충무공동, 진주혁신도시아슬란스포츠몰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 호실 |
| 소유자 | 이현전기소방주식회사 (2022.10.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 65,856,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 306,080,872원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 등기 발급일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다
과거 국제자산신탁주식회사, 농협은행주식회사, 주식회사하나자산신탁, 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.10.12. 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 신용보증기금 가압류 20,436,584원과 진주시· 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차·점유관계 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 한국산삼원 | 미상 | 10,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 주식회사 실크랩 | 2022.10.05 | 미상 / 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 주식회 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없으며, 조사된 실제 임차·점유관계는 3명입니다. 농업회사법인 주식회사 한국산삼원은 보증금 10,000,000원과 월 차임 600,000원이 확인되지만 전입일이 미상이므로 대항력을 확정할 수 없습니다. “주식회”는 주거 사용으로 기재됐으나 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 점유 범위와 계약 당사자를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 65,856,000원으로 감정가 192,000,000원의 34.3%이며 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 동일·유사 호실의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 근거는 부족합니다.
더 중요한 문제는 가격 비교의 기준입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이므로 비교해야 할 금액은 최저가 65,856,000원이 아니라 최저가에 미배당 보증금을 더한 실질취득액입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되기 전까지는 “감정가의 34.3%이므로 저렴하다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 65,856,000원 | 64,270,592원 | 316,165,992원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,099,200원 | 44,869,414원 | 335,567,170원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,269,439원 | 31,288,589원 | 349,147,995원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,585,408원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 360,000,000원 | 64,270,592원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 20,436,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 380,436,584원 중 예상 배당액은 64,270,592원이며, 미배당액은 316,165,992원입니다. 이 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 선순위 임차인의 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 매수인 부담까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주혁신도시 내 진양고등학교 남측 인근이며, 주변은 학교·중대규모 아파트단지·업무시설·상업시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 혁신도시 외곽지대에 위치하며, 일반 대중교통 여건은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 대지의 이용상태는 체육시설 및 근린생활시설 부지입니다.
- 건물. 2018.05.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 승강기·위생 및 급배수·소화전·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 주진입로와 서측 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 교육환경 절대보호구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설 물건이 이미 3회 유찰된 만큼, 감정가 할인율보다 실제 점유 해소 가능성과 동일 시설 내 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 실크랩 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 부분과 배당요구 여부를 확인해 미배당 승계액을 계산해야 합니다.
- 농업회사법인 주식회사 한국산삼원 확인. 보증금 10,000,000원과 차임 600,000원은 확인됐지만 전입일이 미상이므로 대항력 발생 시점을 확인해야 합니다.
- “주식회” 점유관계 확인. 주거 사용으로 기재된 점유자의 정확한 명칭, 점유 범위, 전입일과 보증금을 대조해야 합니다.
- 실질취득액 산정. 입찰가에 세 임차·점유관계에서 발생할 수 있는 미배당 보증금, 명도비용과 체납 관리비를 더해 상한가를 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제4층 제비407호와 공동담보인 근저당의 실제 채권 잔액과 다른 담보의 배당 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 각 임차인의 실제 영업·주거 여부, 출입구와 내부 구획, 시설물 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 동일 스포츠몰 또는 인근 근린생활시설의 최근 매매·임대 사례를 별도로 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 서류 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금이다
이 사건은 감정가 192,000,000원에서 최저가 65,856,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 주식회사 실크랩은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 확인되지 않았습니다. 추가로 전입일 또는 보증금이 미상인 점유자 2명도 존재합니다.
따라서 이 물건의 실질취득액은 65,856,000원으로 확정되지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 등기는 소멸하지만 임차인 위험은 남고, 실거래 비교도 확인되지 않은 상태입니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보고 응찰할 사건이 아니라, 미상 보증금을 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석 사건입니다.
