창원지방법원 2025타경197. 경상남도 사천시 서포면 구평리 844-3 일대의 기타·토지 물건입니다. 감정평가상 기호 2는 고물상 사무실, 기호 4는 1층 근린생활시설(서포개발)·2층 주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 잡종지, 면적 378㎡, 계획관리지역이며 차량 접근이 가능합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 149,593,500원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 기준점은 2013.01.04. 설정된 서포농업협동조합의 근저당권 채권최고액 310,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김성수 명의 근저당권 115,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인도 모두 말소기준일 뒤 전입해 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경197 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 서포면 구평리 844-3 · 경상남도 사천시 서포면 서포로 351-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2 고물상 사무실 · 기호 4 1층 근린생활시설(서포개발), 2층 주택 |
| 토지 | 잡종지 · 378㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 조영옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 149,593,500원 / 149,593,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서포농업협동조합 / 260,529,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 공시지가 | 36,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013.01.04. 강제경매 매각으로 배성현에게 소유권이 이전된 날, 서포농업협동조합의 근저당권이 새로 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2013.01.10. 김성수 명의로 설정된 후순위 근저당권은 2014.05.13. 조영옥에게 이전됐으나, 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.01.10. 서포농업협동조합이 임의경매를 개시했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최찬준 | 2022.03.15 | 10,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 농업회사법인 제주시티 | 2023.10.25 | 5,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)서포부동산개발 | 2018.05.25 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 최찬준은 2022.03.15., (주)서포부동산개발은 2018.05.25., 주식회사 농업회사법인 제주시티는 2023.10.25. 전입했고 모두 말소기준일 2013.01.04.보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력 없음으로 판정돼 보증금 승계 위험은 없습니다. 다만 점유자가 존재하므로 낙찰 후 실제 인도·명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 감정가 기준, 실거래 가점은 보류
현재 회차는 감정가 149,593,500원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세값이 확인되지 않으므로 149,593,500원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 고물상 사무실·근린생활시설·주택·토지가 함께 묶인 물건은 일반 주거용처럼 단순 비교하기 어렵기 때문에 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,593,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,894,309원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 서포농업협동조합 | 310,000,000원 | 146,699,191원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김성수 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 425,000,000원 중 예상 배당은 146,699,191원이며, 미배당은 278,300,809원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서포중학교 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설·주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2는 고물상 사무실, 기호 4는 1층 근린생활시설(서포개발)·2층 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 2는 조립식 판넬구조 판넬지붕 단층, 기호 4는 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층입니다.
- 설비. 기호 2는 위생·급배수 설비, 기호 4는 위생·급배수·난방·옥상 태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 잡종지 378㎡, 완경사·부정형·소로한면이며 계획관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구에 포함되고, 접도구역에 저촉됩니다. 농업보호구역·준보전산지·도로구역·보전관리지역·농림지역과는 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외건물 경계 확인. 매각 포함 대상인 감정서상 ㅁ이 844-6번지에 걸쳐 있으므로 실제 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각제외 물건 확인. 감정서상 ㄹ의 제시외건물 및 컨테이너 2동, 감정서상 ㅇ의 제시외공작물은 매각 제외입니다.
- 임차인 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 임차인 3명이 조사돼 있어 인도·명도 대상과 사용구역을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 149,593,500원이 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 근거가 없으므로 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 토지 규제 확인. 접도구역 저촉, 가축사육제한구역·자연재해위험개선지구 포함 여부가 실제 이용·개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2013년 서포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 3명도 모두 대항력이 없습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 낙찰 판단의 핵심은 권리만이 아닙니다. 고물상 사무실·근린생활시설·주택·토지가 묶인 혼합형 물건이고, 매각 포함 제시외건물이 인접토지에 걸쳐 있으며 일부 건물·공작물은 매각에서 제외됩니다. 실거래 시세 비교값도 없어 신건 최저가 149,593,500원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 현황·경계·가격 검증은 필수. 이 물건은 그 구분이 가장 중요한 사건입니다.
