창원지방법원 2025타경197. 경상남도 사천시 서포면 구평리 844-8 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 기호 2)는 고물상 사무실, 기호 4)는 1층 근린생활시설(서포개발)·2층 주택으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 배성현이며, 2013.01.04. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 서포농업협동조합의 채권최고액 310,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 권리로는 근저당과 가압류, 현재 경매개시결정이 존재하지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자는 최찬준, 주식회사 농업회사법인 제주시티, (주)서포부동산개발 3건이며 모두 전입일이 2013.01.04.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경197 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 서포면 구평리 844-8 · 경상남도 사천시 서포면 서포로 347 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 고물상 사무실 · 1층 근린생활시설(서포개발) · 2층 주택 |
| 토지 | 404.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 배성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 354,126,440원 / 354,126,440원 (신건) |
| 신청채권액 | 260,529,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2013.01.04. 을구 8번 서포농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 310,000,000원이며 토지 구평리 844-8·844-3과 건물 구평리 844-3을 공동담보로 잡고 있습니다. 그 뒤 설정·등기된 현재 경매개시결정, 신금승 가압류 10,000,000원, 농업회사법인 주식회사 정농 가압류 5,000,000원, 공계임 근저당 90,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 3건 모두 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최찬준 | 2022.03.15 | 10,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 승계 없음 |
| 주식회사 농업회사법인 제주시티 | 2023.10.25 | 5,000,000원 | - | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 승계 없음 |
| (주)서포부동산개발 | 2018.05.25 | 10,000,000원 | - | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 승계 없음 |
세 점유자의 전입일은 각각 2018.05.25., 2022.03.15., 2023.10.25.로 모두 말소기준권리 2013.01.04. 이후입니다. 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있어 보증금 합계 25,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 현황조사상 실제 점유와 인도 대상은 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,126,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,757,770원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 서포농업협동조합 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 김성수 | 115,000,000원 | 38,368,670원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 신금승 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 농업회사법인 주식회사 정농 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 공계임 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 530,000,000원 중 348,368,670원이 배당되고, 181,631,330원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.
④ 현장 핵심 — 제시외건물과 인접토지 경계
매각물건명세서 비고상 이 사건은 일괄매각이며, 감정서상 제시외건물 ㄱ~ㄷ과 제시외공작물 ㅂ·ㅅ이 매각에 포함됩니다. 특히 제시외건물 ㄱ·ㄴ은 인접토지 844-6번지에 걸쳐 소재합니다. 등기상 권리가 깨끗하더라도 건물 일부가 다른 토지에 걸쳐 있는 사실은 사용·관리·향후 처분 과정에서 별도 확인이 필요한 포인트입니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기호 2)는 고물상 사무실, 기호 4)는 1층 근린생활시설(서포개발)·2층 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서포중학교 북측 인근으로 근린생활시설·주택·농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 404.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형, 소로한면이며 공시지가는 250,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·접도구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 추가 제한. 농업보호구역·도로구역·농림지역에 접하고, 접도구역에 저촉되며 가축사육제한구역·자연재해위험개선지구·계획관리지역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수 설비가 있고, 기호 4)에는 난방설비와 옥상 태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 제시외공작물. 기호 1) 토지에 계근대 1식이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 844-6 경계 확인. 제시외건물 ㄱ·ㄴ이 인접토지 844-6번지에 걸쳐 있는 실제 위치와 사용관계를 지적도·현장과 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물 ㄱ~ㄷ 및 제시외공작물 ㅂ·ㅅ이 매각에 포함되는 범위를 감정서 도면과 함께 확인하세요.
- 점유자 인도 확인. 확인된 3건은 대항력이 없지만 실제 점유 부위와 인도 대상, 영업·거주 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단 별도. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 354,126,440원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
- 토지 규제 확인. 접도구역 저촉, 자연재해위험개선지구 포함 등 토지이용 제한이 실제 증·개축이나 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 해석. 후순위 미배당액 181,631,330원은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 인수와 채권자의 미회수액을 구분해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체는 단순하지 않다”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2013.01.04. 서포농업협동조합 근저당이고, 이후 확인되는 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 3건도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순한 주택이 아닙니다. 토지 위에 고물상 사무실, 근린생활시설, 주택이 함께 이용되고, 제시외건물·제시외공작물이 일괄매각에 포함되며 그중 일부 건물이 인접토지 844-6에 걸쳐 있습니다. 비교 실거래 자료도 없어 신건 최저가 354,126,440원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 현장·경계·활용성 검토는 필수입니다.
