창원지방법원 2025타경30687. 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 205에 있는 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 주택과 창고 등입니다. 현재 소유자는 김남연이고, 등기부상 근저당권은 없습니다. 말소기준은 2024.09.06. 접수된 한화생명보험 주식회사 가압류 28,138,116원이며, 이어 2025.03.17. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리관계보다 물건 자체 확인의 비중이 큽니다. 매각에는 제시외건물과 제시외수목이 포함되고, 일부 건물은 공부상 구조·면적과 현황이 다릅니다. 또한 건물 일부가 봉화리 204에 걸쳐 있는 것으로 판단돼 정확한 위치·경계는 측량이 필요하며, 부동산등기사항증명서상 소유자와 건축물대장상 소유자도 서로 다르게 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30687 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 205 · 경상남도 남해군 삼동면 봉화로118번길 20-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 창고 등 |
| 소유자 | 김남연 |
| 감정가 / 최저가 | 98,596,100원 / 16,571,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 30,503,868원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 486.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 34,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류
현재 등기부상 소유자는 김남연입니다. 2024.09.06. 한화생명보험 주식회사의 가압류 28,138,116원이 말소기준권리이고, 2025.03.17. 강제경매개시결정으로 이어졌습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰, 그러나 시세 근거는 없다
감정가는 98,596,100원, 현재 최저매각가는 16,571,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태로 시나리오상 감정가의 17% 수준입니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 최저가를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,571,000원 | 12,265,394원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11,599,700원 | 17,147,211원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8,119,789원 | 20,564,483원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 16,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 698,278원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 28,138,116원 | 15,872,722원 |
| 2. 갑구 6번 · 한화생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 16,571,000원 가정 시 집행비용 698,278원과 가압류 채권자 배당 15,872,722원으로 매각대금이 소진됩니다. 한화생명보험 주식회사 가압류 청구금액 기준 미배당은 12,265,394원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉화삼거리 북동측 인근이며, 주변은 마을 내 주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호(4)는 주택, 기호(4-1)는 창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 486.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 34,400원/㎡입니다.
- 접면. 토지는 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 현재 5회 유찰 상태이고 최근 비교 실거래 자료가 없어, 단순 할인율보다 현장 상태와 개별 수요를 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 전 핵심 확인사항
- 일괄매각 범위. 제시외건물과 제시외수목이 매각에 포함되며, 목록 3의 조경석과 자생 수목 등도 포함 평가됐습니다.
- 건물 현황 차이. 목록 4와 4-1은 공부상 구조·면적과 현황이 다르므로 실측 상태와 이용범위를 직접 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 목록 4의 공부상 소재지번은 봉화리 205이나 현황 일부가 봉화리 204에 걸쳐 있는 것으로 판단돼 정확한 위치·경계 측량이 필요합니다.
- 소유자 표시. 2025.03.21. 기준 부동산등기사항증명서상 소유자는 김남연이나 건축물대장상 소유자는 서윤복으로 기재돼 있어 관할 관청 확인이 필요합니다.
- 진입로. 목록 5 일부가 진입로로 이용 중이며 이를 감안해 평가됐습니다.
- 농지 관련 서류. 목록 5는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 현재 최저매각가가 16,571,000원까지 내려왔고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 최근 실거래 근거가 없으므로 이 가격이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없고, 이미 5회 유찰됐다는 점도 가볍게 볼 수 없습니다. 주택·창고·토지의 일괄매각, 건물 현황 차이, 지번 경계 문제, 건축물대장 소유자 불일치, 농지 관련 증명 제출 조건까지 확인사항이 겹칩니다. 권리 인수는 0원, 물건 확인은 무겁게. 이 사건은 낮은 최저가보다 입찰 전 현장·공부 대조가 먼저입니다.
