청주지방법원 2024타경33692. 충주시 중앙탑면 창동리 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 기호(2) 건물은 단독주택(교회수양관)으로 이용 중인 철근콘크리트구조 지상 2층 건물이며, 사용승인일은 2012.11.06입니다. 사건 소재지는 창동리 287-1로 표시되어 있고, 건물 등기사항에는 창동리 287-3·287-18 지상으로 기재되어 있으나 감정평가 현황은 합병으로 인해 창동리 287-3 지상에 소재하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.01.14 접수된 공하영의 근저당권 채권최고액 500,000,000원입니다. 이후 김연태 가압류, 충주농업협동조합 가압류 및 강제경매개시결정, 공하영의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 “인수 0원”이 곧 “쉬운 물건”을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33692 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 287-1 |
| 등기부 건물 표시 | 충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 287-3, 287-18 · 충청북도 충주시 중앙탑면 창동3길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 단독주택(교회수양관) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 · 사용승인일 2012.11.06 |
| 소유자 | 정성원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,131,741,870원 / 296,679,000원 (6회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 42,173,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 인수 권리는 0원입니다. 말소기준권리인 공하영 근저당 이후 설정된 김연태의 80,000,000원 가압류와 충주농업협동조합의 41,903,660원 가압류, 각 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.04.13 김연태의 강제경매개시결정은 2023.10.05 말소등기까지 완료됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 26.21%가 ‘시세 26.21%’는 아니다
현재 회차 최저매각가는 296,679,000원으로, 감정가 1,131,741,870원 대비 26.21%입니다. 이미 6회 유찰된 결과입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 296,679,000원으로 볼 수 있습니다.
그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 본건은 단독주택(교회수양관)과 토지가 결합된 일괄매각이고, 토지는 공부상 전·임야·묘지·답이 현황상 전기타로 이용되는 부분이 있으며 일부는 진입로·주차장·부속토지로 사용됩니다. 따라서 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,679,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,953,506원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 공하영 | 500,000,000원 | 291,725,494원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김연태 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 충주농업협동조합 | 41,903,660원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 충주농업협동조합 | - | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 공하영 | 42,173,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,953,506원을 제외한 금액이 선순위 공하영 근저당에 291,725,494원 배당되고, 후순위 권리에는 배당되지 않습니다. 총 채권 미배당액은 372,351,526원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각조건 — 이 물건의 진짜 핵심
- 토지 현황. 목록1은 전기타로 일부 진입로 등에 이용되고, 목록3~5는 전기타로 주차장 등에, 목록7·8은 전기타로 부속토지 등에 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 기호(1, 3, 4, 5, 7, 8)은 공부상 지목이 전·임야·묘지·답이나 현황은 전기타로 이용 중입니다.
- 건물 소재 표시. 목록2 건물은 등기사항증명서상 창동리 287-3·287-18 지상으로 표시되지만, 현황은 합병으로 인해 창동리 287-3 지상에 소재합니다.
⑤ 입지·이용규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 창동리 소재 우륵대교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설, 아파트 및 전·답 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 기호(2)는 철근콘크리트구조 지상 2층 단독주택(교회수양관)으로 이용되며, 기름보일러·시스템에어컨·기본 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역 및 특화경관지구가 적용되며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 있습니다.
- 추가 제한. 일부 토지는 접도구역 및 준보전산지와 관련된 제한이 있으며, 토지 자료에는 영농여건불리농지, 준보전산지, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 특화경관지구 등이 확인됩니다.
- 토지 특성. 토지면적 731.0㎡, 지목 전, 토지이용상황 전기타, 완경사·부정형, 도로접면 세로한면(불), 공시지가 22,500원/㎡로 표시된 토지가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선으로 확인. 목록1·4·8의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 가능성이 명시돼 있습니다.
- 포함·제외 시설 현장 대조. 제시외 건물 및 수목은 일부 포함되고, 십자가탑·비가림막·방갈로·케이지·미끄럼틀·컨테이너 2기는 제외됩니다. 실제 위치와 토지 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부상 지목과 실제 이용 확인. 전·임야·묘지·답으로 등재된 토지가 진입로·주차장·부속토지 등으로 사용되고 있어 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 보전관리지역, 특화경관지구, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 일부 접도구역·준보전산지 조건을 용도계획과 함께 검토해야 합니다.
- 가격을 감정가 할인율로만 보지 말 것. 296,679,000원이 감정가의 26.21%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 이 복합용도 물건의 실제 이용가치와 환금성을 별도로 따져야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 것이 많다
등기 권리만 보면 이 물건은 말소기준이 명확하고, 후순위 권리는 소멸하며, 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 입찰 판단의 무게중심은 권리가 아니라 농취증과 물건 구성, 토지 현황, 이용규제, 환금성에 있습니다. 이미 6회 유찰돼 감정가의 26.21%까지 내려왔지만, 이 숫자는 시세 할인율이 아닙니다.
특히 목록1·4·8의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 미반환 가능성이 있고, 일괄매각 대상 안에서도 제시외 건물·수목의 포함과 십자가탑·비가림막·방갈로·케이지·미끄럼틀· 컨테이너 등의 제외가 뒤섞여 있습니다. 권리 인수는 낮지만 물건 자체의 실행 난도는 높다. 이 사건은 최저가의 숫자보다 “내가 이 토지와 건물을 실제로 어떻게 취득·이용·처분할 것인가”가 입찰 여부를 가르는 물건입니다.
