183,525,000원
청주지방법원 2024타경36325. 사건 용도는 연립주택 + 토지로 기재돼 있지만, 감정 요항상 일련번호 1은 철골조 강판지붕 단층 건물의 공장으로 이용 중입니다. 따라서 단순한 주거용 연립주택 한 호를 보는 방식보다 토지·공장 현황과 각 목록의 개별 조건을 함께 보는 일괄매각형 분석이 필요합니다. 명세서에는 제시외 수목과 건물인 차양·작업실이 포함되고, 목록10은 지분매각입니다.
현재 최저매각가는 183,525,000원으로 감정가 560,071,000원에서 5회 유찰된 상태입니다. 다만 같은 종류·인근의 최근 실거래가 비교치는 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 33%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 목록4의 맹지, 목록10의 농지취득자격증명, 지분매각, 임대관계 미상이라는 환금성·절차 리스크가 동시에 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경36325 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 대소리 72-13 |
| 등기부 표시 | 충청북도 충주시 대소원면 대소리 72-13, 72-2 |
| 용도 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 감정 일련번호 1은 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 우원종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 560,071,000원 / 183,525,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 5회 유찰 · 감정가 33% |
| 신청채권자 / 청구 | 충주산림조합 / 602,585,987원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 수목·건물(차양·작업실) 포함 · 목록10 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 지상권은 말소동의 확인
말소기준권리는 2019.09.11. 충주산림조합 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 충주산림조합 근저당권 60,000,000원, 우봉순 근저당권 350,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2003년 설정된 충주산림조합 근저당권은 2019.09.11. 해지로 이미 말소됐기 때문에 현재 말소기준권리는 아닙니다.
② 가격과 회차 — 33%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정은 금물
현재 회차 최저가는 183,525,000원, 6회 유찰 시 시나리오는 146,820,000원, 7회 유찰 시 시나리오는 117,456,000원입니다. 하지만 이 사건에는 최근 거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 183,525,000원 | 180,155,650원 | 589,844,350원 |
| 6회 유찰 시 | 146,820,000원 | 143,964,520원 | 626,035,480원 |
| 7회 유찰 시 | 117,456,000원 | 115,011,616원 | 654,988,384원 |
유찰이 추가될수록 매수인의 취득가격은 낮아지지만, 채권자 미배당액은 589,844,350원에서 626,035,480원, 654,988,384원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 담보권자가 배당받지 못하는 금액이며, 제공된 시나리오에서 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,525,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,369,350원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 충주산림조합 | 360,000,000원 | 180,155,650원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 충주산림조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 우봉순 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 3,369,350원을 제외한 180,155,650원이 선순위 충주산림조합 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 채권총액 770,000,000원 중 배당액은 180,155,650원, 미배당은 589,844,350원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 살미면 세성리 ‘살미역’ 북서쪽 인근 및 대소원면 대소리 ‘윗말마을’ 남동쪽 인근으로, 소규모공장·근린생활시설·농촌마을·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며 국도 3호선 또는 지방도 599호선, 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 현황. 감정 일련번호 1은 공장으로 이용 중이며 철골조 강판지붕 단층, 벽체 강판 마감·바닥 콘크리트 마감·알루미늄 프레임 창호와 전기설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지의 부정형, 소로한면 조건이며 토지면적은 846.0㎡, 공시지가는 83,100원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 도시지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되고 중로1류에 접하는 조건이 기재돼 있습니다. 다른 목록에는 계획관리지역·성장관리계획구역· 공장설립제한지역·접도구역 조건도 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록10은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 진입도로 등으로 이용 중입니다.
- 환금성. 연립주택 + 토지라는 사건 분류와 달리 공장 이용 현황, 지분매각, 맹지, 농지취득자격증명 조건이 함께 있어 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소동의서 원문. 목록4·7의 지상권과 2025.12.12. 충주산림조합 말소동의서가 정확히 대응하는지, 추가 조건 없이 말소 가능한지 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 목록10은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이 명시돼 있으므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 목록10 지분매각. 전체 소유권 취득이 아닌 지분매각 조건이므로 공유관계와 사용·처분 가능 범위를 원문에서 확인하세요.
- 목록4 맹지. 독립적인 진입 가능성과 다른 목록 또는 인접 토지를 통한 실제 접근관계를 확인하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 주민등록 전입, 사업자등록 및 보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 수목과 차양·작업실이 일괄매각에 포함되는 것으로 기재돼 있으므로 현황과 평가 포함 범위를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 33%라는 숫자보다 실제 공장·토지 거래사례, 지분·맹지·농취증 조건을 반영한 환금가치를 우선 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 목록의 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “33%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 조건의 복잡성
이 사건은 현재 최저가가 183,525,000원으로 감정가의 33% 수준까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기권리만 놓고 보면 말소기준 이후의 근저당은 매각으로 소멸하고, 명세서상 지상권 역시 충주산림조합의 말소동의서가 제출돼 있습니다.
그러나 결론을 가격 하나로 내리기 어렵습니다. 5회 유찰, 공장 이용 현황, 목록4 맹지, 목록10 지분매각과 농지취득자격증명, 공부와 현황의 차이, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현 최저가가 실제 시세보다 싼지 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만 현황·절차·환금성 난도는 높은 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 낮아진 최저가보다 각 목록의 실제 사용가치와 처분 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
