청주지방법원 2025타경1654. 감정평가상 공장과 공장 사무실로 이용 중인 건물 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기 대상 건물은 충청북도 음성군 생극면 송곡리 232-1, 232 제가동호로 표시되어 있고, 소유자는 엄을용입니다. 등기상 말소기준은 2020.07.30. 설정된 문화새마을금고의 804,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 단순히 “등기상 후순위가 지워진다”는 이유만으로 인수 0원이라고 결론낼 수 없습니다. 상가건물임대차현황서상 (주)드림산업개발이 2018.05.15. 등록되어 있고, 이는 말소기준보다 앞섭니다. 제공된 권리판정상 대항력이 있으며 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 매수인 인수액은 확정 불가이고, 보증금·점유범위·임대차계약 원본 확인이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차는 별도 확인

말소기준은 2020.07.30. 문화새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 문화새마을금고의 추가 근저당권들과 2022.12.09. 황정애 근저당권, 곽용철 가압류, 음성군·국·경기도의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문화새마을금고의 근저당권들은 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.02.06. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기되어 있습니다.

② 임차관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

실제 임차 등록자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, (주)드림산업개발 자체가 임차관계 확인 대상입니다. 이 사건에서는 낙찰가가 얼마인지보다 먼저 보증금이 얼마인지, 실제 점유 부분이 어디인지, 계약이 현재도 존속하는지를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,454,732,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션은 채권 합계 2,680,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 737,784,680원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 대항력 있는 (주)드림산업개발의 보증금이 미상이라 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 매각범위 — 공장설비·제외물건 확인 필수

• 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
• 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록. 제2020-246호 중 일련번호 2 수변전 설비만 매각에 포함됩니다.
• 일련번호 1 제외. 2026.01.경 반출되었고 청주지방법원 충주지원 2024본6894 유체동산 경매절차에서 2025.06.18. 매각된 것으로 조사되어 이번 매각에서 제외됩니다.
• 컨테이너 제외. 목록 4 지상 소재 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
• 현황 차이. 목록 2는 공부상 지목이 하천이나 현황은 잡종지입니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 음성군 생극면 송곡리 소재 송곡1리마을회관 북동측 근거리에 있으며, 주위는 소규모공장·창고·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 동측 국도인 중원대로와 연계되며, 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 기호 5는 공장, 기호 6은 공장 사무실로 이용 중입니다.
• 토지이용. 계획관리지역과 성장관리계획구역 산업형, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되어 있습니다.
• 공부와 현황. 기호 2는 공부상 하천이나 현황 잡종지이고, 기호 7은 임야이나 일부 토석 채취장으로 이용되고 있습니다.
• 토지 정보. 확인된 토지는 면적 111.0㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 9,040원/㎡입니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 회차 시나리오 — 가격보다 먼저 인수액 확정

채권 배당만 보면 현재 회차와 4회 유찰 시나리오에서는 후순위 채권까지 모두 배당되는 계산입니다. 그러나 이 표에는 확인되지 않은 임차보증금과 당해세가 확정 반영되어 있지 않습니다. 특히 선순위 임차보증금이 존재하면 낙찰가가 내려갈수록 매수인에게 남는 미배당 보증금이 커질 수 있으므로, 회차별 최저가 하락을 곧바로 실질취득가 하락으로 해석하면 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 확인. (주)드림산업개발의 보증금·계약기간·실제 점유부분·사업자등록 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 인수액 먼저 계산. 대항력 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 최저매각가만으로 실질취득비용을 판단하지 마세요.
• 당해세 확인. 음성군·국·경기도 압류 중 우선 배당되는 조세가 있는지 교부청구와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 설비 확인. 공장 및 광업재단 저당법 목록 중 수변전 설비만 포함되고 다른 일부 설비와 컨테이너는 제외됩니다.
• 토지 현황 대조. 공부상 하천과 현황 잡종지, 임야와 토석 채취장 이용 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 3,454,732,000원의 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·재현황조사보고서·재감정평가서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “후순위 소멸”보다 선순위 임차 확인이 먼저

이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 압류·가압류·근저당이 정리되는 구조입니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 등기 후순위가 아니라 2018.05.15. 등록된 (주)드림산업개발입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

여기에 3회 유찰됐지만 현재 최저매각가가 감정가와 동일한 3,454,732,000원이고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 공장설비 일부가 매각에서 제외되고 공부와 현황이 다른 토지도 있어 일반 주거용 경매보다 확인 항목이 많습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차보증금·세금·매각범위가 확인되기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞는 사건입니다.