서울동부지방법원 2025타경238. 성수역 북서측 인근 서울숲코리아아이티센터 1층 113호로, 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장과 감정평가상 이용은 업무시설(사무소)입니다. 감정 기준 현황은 공실이며, 임대관계는 미상입니다. 말소기준은 2023.12.26. 신한은행 근저당권이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다. 다만 권리의 단순함이 곧 가격의 저렴함을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가 335,200,000원은 감정가 419,000,000원의 80%이지만, 최근 실거래나 임대료 비교가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 저평가 여부를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 289-18 서울숲코리아아이티센터 1층 113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(사무소) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 1층 113호 · 사용승인일 2023.10.27 |
| 소유자 | 원태성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 335,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급 | 서울동부지방법원 등기국 · 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.12.26. 설정된 신한은행 근저당권 576,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 가압류 124,259,896원, 현대백화점 가압류 39,699,423원, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 명시되어 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 80%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 335,200,000원으로 감정가 419,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰되면서 83,800,000원 낮아졌지만, 동일·유사 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
| 감정가 | 419,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 335,200,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 268,160,000원 (감정가 64%) |
| 3회 유찰 시 | 214,528,000원 (감정가 51%) |
| 가격 판단 | 실거래·임대료 비교 확인 후 응찰가 상한 산정 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 335,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,492,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 576,000,000원 | 329,707,200원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 61,647,831원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 124,259,896원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 현대백화점 | 39,699,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 801,607,150원 중 채권자 예상배당은 329,707,200원이고, 미배당은 471,899,950원입니다. 미배당 채권은 채무자 측 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 335,200,000원 | 329,707,200원 | 471,899,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 268,160,000원 | 263,605,760원 | 538,001,390원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 214,528,000원 | 210,724,608원 | 590,882,542원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 성수역 북서측 인근이며, 공장·지식산업센터·아파트·근린생활시설·업무시설·상업용 및 주상용 건물이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 성수역이 있어 교통상황은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로, 사용승인일은 2023.10.27입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 북서측 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 공장용지 1,873.7㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 9,459,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·폐기물매립시설 설치제한지역·산업·유통개발진흥지구·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 성수동2가와 서울숲코리아아이티센터의 동일 용도·유사 위치 호실 매매사례를 확인해 335,200,000원의 적정성을 검증하세요.
- 임대수익 검증. 업무시설 1층 113호의 예상 보증금·월세·관리비·공실 기간을 조사해 실질 수익률을 계산하세요.
- 현장 점유 확인. 감정 기준 공실이나 임대관계는 미상입니다. 출입 가능 여부와 실제 점유자·적치물·인도 상태를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 표시되지만 공부상 업무시설(사무소)입니다. 계획한 영업·임대 용도가 건축물대장과 관리규약에 맞는지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 지하 1층 비107호 공동담보의 매각 진행과 신한은행 채권 배당 관계를 함께 대조하세요.
- 말소된 가압류 대조. 중소벤처기업진흥공단 가압류의 말소 사실과 배당요구 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 공과금·관리비. 공실 상업용 호실의 미납 관리비와 공용부분 부담액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격과 임대성은 검증
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 신고된 임차인도 없어 권리 구조는 비교적 단순합니다. 최저가 335,200,000원에 낙찰될 경우 실질취득액도 335,200,000원이며 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 공부상 업무시설인 1층 113호는 현재 공실이고 임대관계가 미상입니다. 동일·유사 호실의 최근 실거래와 임대료가 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 80%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 또한 신한은행 근저당의 공동담보와 말소된 중소벤처기업진흥공단 가압류가 배당 시뮬레이션에 포함된 점도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격·임대성·배당관계는 보류입니다.
