서울동부지방법원 2025타경238. 성수역 북서측 인근의 서울숲코리아아이티센터 지하 1층 비107호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 기준시점 현재 공실입니다. 2023년 12월 26일 원태성 앞으로 소유권이전등기가 접수됐고, 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 576,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 등기된 가압류·임의경매개시결정·압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 국세·지방세 관련 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 채권자들의 실제 배당액을 바꾸는 변수로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 289-18 서울숲코리아아이티센터 지1층 비107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 · 사용승인일 2023.10.27 |
| 소유자 | 원태성 (2023.12.26 소유권이전등기 접수 · 원인 2021.12.09 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 276,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 배당은 부족
말소기준은 2023.12.26 설정된 주식회사신한은행 근저당권 576,000,000원입니다. 2024.08.05 중소벤처기업진흥공단 가압류는 2024.09.05 해제로 이미 말소됐고, 이후 중소기업은행 가압류와 경매개시결정, 서울특별시성동구·금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 276,800,000원으로 감정가 346,000,000원의 80%입니다. 매수인이 승계할 금액이 없어 실질취득액도 276,800,000원입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도의 실거래 비교 없이 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 80%) | 276,800,000원 | 0원 | 276,800,000원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 221,440,000원 | 0원 | 221,440,000원 |
| 3회 유찰 시(감정가 51%) | 177,152,000원 | 0원 | 177,152,000원 |
유찰이 진행돼도 인수액은 계속 0원이므로 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 지하 1층 공장형 집합건물은 층·전용 가능 업종·관리규약·주차·하역 동선·실제 임대수요가 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 매매·임대 사례 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,675,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 576,000,000원 | 272,124,800원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 61,647,831원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 124,259,896원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 761,907,727원 | 272,124,800원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 차감 후 신한은행 근저당권에 272,124,800원이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권 미배당액은 489,782,927원이지만 이는 채무자·채권자 사이의 부족액으로, 현재 산정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 용도와 현황. 공부상 공장(지식산업센터)이며 기준시점 현재 공실입니다. 집합건축물대장상 용도와 실제 이용상태의 차이는 없습니다.
- 입지. 지하철 2호선 성수역 북서측 인근으로, 공장·지식산업센터·아파트·근린생활시설· 업무시설·상업용 및 주상용 건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 성수역이 소재해 교통상황은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 사용승인일은 2023.10.27입니다. 승강기·위생 및 급배수·옥내소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,873.7㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 9,459,000원/㎡입니다. 북동측 약 8미터, 북서측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·산업ㆍ유통개발진흥지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 성수역 인근이라는 입지 장점과 별개로 지하 1층 공장형 호실입니다. 실제 매매와 임대 수요는 업종 허용 범위, 접근성, 주차·하역 여건 및 관리규약을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물의 지하층 공장·지식산업센터 매매 및 임대 사례를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에 1층 113호가 공동담보로 기재돼 있으므로, 공동담보 물건의 매각 진행과 실제 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 서울특별시성동구·금천구 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 신한은행과 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공실 재확인. 감정 기준시점에는 공실이지만 입찰 전 현장 점유와 출입 가능 여부, 내부 상태를 다시 확인하세요.
- 용도·관리규약 확인. 허용 업종, 입주 자격, 관리규약, 주차·하역 조건과 지하층의 환기·누수·소방 상태를 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 준공업지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 규제가 실제 취득과 이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 승부처
이 물건은 말소기준권리 이후 등기된 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현황 역시 공실로 조사돼 점유 관계도 비교적 단순합니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 목적물은 성수역 인근의 신축급 건물이라는 장점이 있지만, 지하 1층 공장(지식산업센터)이라는 용도·층 특성이 있습니다. 현재 최저가 276,800,000원은 감정가의 80%일 뿐, 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 아닙니다. 공동담보와 세금 압류는 배당 검토사항으로 남고, 가격 측면에서는 동일 건물의 지하층 실거래·임대료와 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.
