대전지방법원 2024타경2070. 논산시 벌곡면 사정리의 토지와 캠핑장·여관·축사·점포 등을 한꺼번에 매각하는 물건입니다. 이용현황은 숙박시설과 여관 형태의 캠핑장, 축사, 공실 점포가 혼재하고, 일부 건물은 붕괴해 사용할 수 없습니다. 기준시점에는 시설 운영도 중단된 상태로 조사됐습니다.
등기상 말소기준은 2012.01.16. 설정된 논산계룡농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임광형 근저당, 경매개시결정, 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 통상적인 소멸 구조와 별개로, 매각물건명세서는 목록4 갑구 순위2번 소유권이전청구권 가등기를 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 이 한 건 때문에 권리분석 결론은 ‘안전’이 아니라 소유권 보전 불확실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경2070 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 벌곡면 사정리 399 일원 · 충청남도 논산시 벌곡면 수락로 855-18 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 숙박시설(캠핑장) · 여관(캠핑장) · 축사 · 점포(공실) |
| 소유자 | 강은희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 991,048,440원 / 485,614,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산계룡농업협동조합 / 466,022,714원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 모두 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 가등기는 인수
현재 소유자 강은희는 2012.01.16. 소유권을 취득했고, 같은 날 논산계룡농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2016년 임광형 근저당권 280,000,000원과 2025년 경매개시결정 및 가압류 2건은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 핵심 인수권리 — 매매예약 완결 시 소유권 상실
이 권리는 단순히 보증금이나 채권액 일부를 추가로 부담하는 금전 인수형이 아닙니다. 최저가 485,614,000원을 납부하더라도 대상 부동산의 소유권 자체가 유지된다고 단정할 수 없는 구조입니다. 따라서 실질취득비용을 485,614,000원으로만 계산할 수 없으며, 가등기 말소 또는 권리소멸이 확인되지 않는 한 감정가 대비 할인율은 투자 판단의 출발점이 되기 어렵습니다.
특정 임차인 신고는 확인되지 않지만, 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 임차인의 보증금·전입·확정일자 등은 확인되지 않았으므로 점유자와 임대차관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 구조 — 감정가 49%가 안전마진은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 991,048,440원의 49%인 485,614,000원입니다. 그러나 이 할인은 실거래 시세 대비 저평가를 의미하지 않습니다. 캠핑장·여관·축사·공실 점포와 다수 토지가 묶인 일괄매각이고, 가등기 인수·맹지·농지취득자격증명·붕괴 건물 등 복합 위험이 함께 존재합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 485,614,000원 | 478,357,860원 | 310,855,560원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 339,929,800원 | 334,370,783원 | 454,842,637원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 237,950,859원 | 233,819,547원 | 555,393,873원 |
현재 회차에서도 채권총액 789,213,420원 중 478,357,860원만 배당돼 310,855,560원이 미배당됩니다. 후순위 채권의 미배당액은 배당표상 매수인이 부담하는 금전 인수액으로 계산되지는 않습니다. 다만 소유권이전청구권 가등기 인수는 배당 부족과 별개의 권리위험으로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 485,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,256,140원 |
| 1. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임광형 | 280,000,000원 | 23,357,860원 |
| 3. 가압류 · 논산계룡농업협동조합 | 44,213,420원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 466,022,714원이고 현재 회차 예상배당은 455,000,000원으로, 청구액 전부가 충족되지는 않습니다.
⑤ 이용현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용현황. 숙박시설(캠핑장), 여관(캠핑장), 축사, 점포가 혼재합니다. 점포는 공실이고 기준시점 현재 시설 운영은 중단된 상태입니다.
- 건물상태. 일부는 조적조·목조·경량철골조 건물이며, 목록7 건물은 관리불량으로 붕괴해 사용이 불가능합니다.
- 입지. 한삼천교 남동측 인근 하천주변 농경지대로 캠핑장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 국도변 버스정류장이 있으며, 면소재지까지 차량으로 약 5분 정도 소요됩니다.
- 토지 정보. 토지면적 1,987㎡, 지목 답, 상업용 이용, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 61,000원/㎡입니다.
- 용도제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등이 적용되고, 일부 토지는 농림지역·임업용산지·보전산지·준보전산지에 포함됩니다.
- 맹지. 목록1·2·5·9·11·12·13·16은 지적도상 맹지이며, 목록12는 현황상 제방도로에 접합니다.
- 현황차이. 목록10은 건축면적과 실측면적에 차이가 있고, 현황상 사정리 399와 456-1 양 지상에 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·권리자 확인. 목록4 소유권이전청구권 가등기의 매매예약 완결 여부, 제척기간·소멸시효·말소 가능성 및 권리자 의사를 원본 서류와 법률 검토로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·11·12는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수됩니다.
- 점유·임대관계. 특정 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대내역은 미상입니다. 건물별 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 맹지와 진입로. 지적도상 맹지 8필지의 법정 통행권, 현황도로, 제방도로 사용 가능성과 차량 진입 범위를 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 붕괴 건물, 운영 중단 시설, 공실 점포, 건축면적 차이와 제시외 건물의 보수·철거 비용을 점검해야 합니다.
- 일괄매각 구조. 캠핑장·여관·축사·점포·농지·산지가 함께 묶여 있어 일부만 분리해 취득할 수 없으며, 용도별 규제와 환금성이 서로 다릅니다.
- 배당원본 대조. 근저당권 변경금액, 신청채권액, 채권계산서, 조세채권 및 실제 배당순위를 원본 기록과 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 가등기 한 줄이 더 무겁다”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근할 수 없습니다. 목록4 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 인수되고, 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있기 때문입니다. 여기에 농지취득자격증명 3필지, 지적도상 맹지 8필지, 붕괴 건물, 공실 점포, 운영 중단 시설과 일괄매각이라는 복합성이 겹칩니다.
후순위 담보권은 소멸하지만 핵심 가등기는 남습니다. 가등기의 말소 또는 권리소멸을 법적으로 확정하지 못한다면, 감정가 대비 49%라는 수치도 안전마진이 아닙니다. 이 사건의 우선순위는 응찰가 계산이 아니라 소유권 보전 가능성 확인입니다.
