부산지방법원 2023타경103913. 해운대구 재송동 동원누리빌 2층 202호, 감정평가서상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 71,000,000원이고, 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 24,353,000원입니다. 겉으로는 감정가의 34.3%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 전입자·임차권등기·미상 보증금의 확인 부담입니다.
말소기준권리는 2015.09.10 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당, 갑구 3번 임의경매개시결정, 2024.10.30 나예림 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 나예림의 임차권등기에는 임차보증금 45,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 2022.02.24가 표시되어 있으나, 이 역시 말소기준보다 뒤라 대항력 인수형으로 보지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경103913 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로143번길 56-12, 2층202호 (재송동, 동원누리빌) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 17.02㎡ |
| 소유자 | 장영인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 24,353,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 374,398,991원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 단순합니다. 2015.09.10 장영인이 소유권을 이전받고, 같은 날 온천장신용협동조합의 을구 1번 근저당권이 설정되었습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 을구 2번 근저당권, 갑구 3번 임의경매개시결정, 을구 3번 주택임차권등기는 모두 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 14명, 보증기관 승계 없음
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 항목은 없고, 실제 임차인·점유 신고는 14명입니다. 다만 13명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들은 모두 전입일이 2015.09.10 말소기준권리 이후라 데이터상 “대항력 없음”으로 정리되어 있으나, 입찰 전 매각물건명세서 원본 보완 확인이 필요합니다.
| 이름 | 부분 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍석 | 미상 | 2019.12.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 박도훈 | 미상 | 2020.09.29 | 미상 | 미상 | 2023.06.05 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 임지아 | 미상 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 2023.06.16 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김용수 | 미상 | 2019.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김동우 | 미상 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 신종석 | 미상 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 2023.06.07 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 허홍석 | 미상 | 2019.10.30 | 미상 | 미상 | 2023.06.05 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 전수미 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 2023.06.05 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김종대 | 미상 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김효원 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 이정명 | 미상 | 2022.08.24 | 미상 | 미상 | 2023.06.14 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 고단비 | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 미상 | 2023.06.08 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 안준우 | 미상 | 2022.06.17 | 미상 | 미상 | 2023.06.16 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 나예림 | 제202호 전유부분 전부 | 2022.02.24 | 2022.02.24 | 45,000,000원 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
③ 예상배당표 (매각가 24,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.4% 추정) | - | 838,354원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 455,000,000원 | 23,514,646원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 32,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 24,353,000원 가정 시 총 채권 487,500,000원 중 23,514,646원만 배당되고, 미배당은 463,985,354원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송1동 행정복지센터 서측 인근, 주위는 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 일반 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 시내버스 정류장과 북서측 근거리 동해선 재송역, 남동측 근거리 센텀역이 있습니다.
- 용도. 감정평가서상 기호(1-13)는 도시형생활주택(원룸형), 기호(14-15)는 주거용 오피스텔로 보이며, 본건은 2층 202호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일은 2015.03.17입니다. 승강기시설, 도시가스 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 197.9㎡, 공시지가 1,602,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 동원누리빌 총 세대수는 13세대이고, 최근 낙찰가·최근 매매가 데이터가 없습니다. 소형 원룸형 특성상 실수요·임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.09.10 을구 1번 온천장신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 모든 전입일과 임차권등기일이 이 날짜 뒤인지 원본으로 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 김홍석 외 다수의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 인수로 단정하지는 않지만, 매각물건명세서 보완 여부는 필수 확인 항목입니다.
- 나예림 임차권등기. 임차보증금 45,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 2022.02.24, 임차권등기 2024.10.30입니다. 말소기준 이후라 인수는 0원으로 보되, 말소 진행을 확인하세요.
- 명도 난도. 현황조사·문건접수상 임차인·점유자가 14명입니다. 실제 점유자, 전입 유지 여부, 이사 협의 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 소형 집합건물은 체납 관리비와 공용부분 부담이 실질 비용으로 남을 수 있습니다. 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 매매가·최근 낙찰가가 없습니다. 최저가만 보고 접근하기보다 임대수요, 재송역·센텀역 접근성, 원룸형 수요를 함께 따져야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 선순위 대항력 임차인이 보이는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2015.09.10 근저당이고, 나예림 임차권등기와 다수 전입자는 모두 그 이후라 매수인 인수는 0원으로 정리됩니다. 그러나 점유자 14명, 보증금·확정일자 미상 다수, 소형 원룸형, 최근 거래·낙찰 자료 부재가 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 권리 인수는 낮지만, 실전 난도는 낮지 않습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 점유관계와 환금성을 확인해야 합니다.
