서울중앙지방법원 2025타경1352. 관악구 신림동 파로스프라자 비동 지1층 비24호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 95,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,130,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2018년 4월 19일 수협은행 근저당권 32,400,000원이고, 이후의 국세 압류, 조인재 근저당권, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 후순위 등기의 구조는 비교적 분명하지만, 점유관계는 한 줄로 정리하기 어렵습니다. 장경승은 2020년 4월 21일, 장인창은 2022년 10월 1일 전입해 모두 말소기준일보다 늦으므로 대항력 없음으로 확인됩니다. 반면 하나물류(장순범)는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 확정 인수액 0원과 별개로, 이 점유자의 계약·사업자등록·점유개시 시점은 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1738-1 파로스프라자 비동 지1층비24호 |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 근린생활시설 이용 · 33.56㎡ |
| 소유자 | 주식회사해피드림 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 31,130,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 71,924,350원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 현황 특이점 | 등기사항전부증명서·집합건물 및 집합건축물대장 전유부상 지1층이나, 토지 단차로 인해 건물 서측 진입 시 지상1층으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2018년 4월 19일 공매로 주식회사해피드림에 이전됐고, 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 국세 압류와 조인재 근저당권, 2025년 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2018년 이전의 가등기, 가처분, 가압류, 압류 및 종전 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 2명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경승 | 2020.04.21 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인창 | 2022.10.01 | 10,000,000원 | 330,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하나물류(장순범) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
장경승과 장인창의 전입일은 각각 말소기준일인 2018년 4월 19일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 두 점유자의 보증금 5,000,000원과 10,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 하나물류(장순범)는 전입일·보증금 자체가 확인되지 않았으므로 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다. 이 점유자에 대해서는 매각물건명세서 보완 내용과 실제 점유 근거를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰, 그러나 실거래 비교자료 없음
감정가 95,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,130,000원, 감정가의 32.77% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 24,904,000원, 그 다음은 19,923,200원입니다.
다만 이 물건에는 동일 조건의 실거래 비교자료가 제시되지 않았습니다. 파로스프라자 관련 경매 통계도 평균 유찰횟수 5.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 물건과 달리 실제 임대수익·공실·전용부 위치·접근 동선에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있으므로, 현장 이용가치 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 960,340원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 32,400,000원 | 30,169,660원 |
| 2. 근저당 · 조인재 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 채권액 422,400,000원 중 예상 배당액은 30,169,660원이고, 미배당액은 392,230,340원입니다. 배당 계산상 매수인 확정 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난향초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상7층 건물이며 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 주상용, 평지·사다리형, 광대로 한 면 접면이며 공시지가 6,656,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하나물류(장순범) 확인. 전입일·보증금·점유개시 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 매각물건명세서 보완 확인. 미상 점유자의 보증금과 권리신고 여부가 추가됐는지 최신 원본을 대조하세요.
- 공부상 지1층 vs 현장 이용. 서측 진입 시 지상1층으로 이용되는 구조가 실제 영업 접근성과 가시성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 32.77%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 근린시설 매매·임대료와 공실 수준을 별도로 확인하세요.
- 다회유찰 원인. 현재 5회 유찰이고 관련 경매 통계도 평균 5.0회 유찰이므로, 가격 외에 점유·용도·환금성 요인이 있는지 확인하세요.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 2018년 공매 소유권이전 경위를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미상 점유’가 먼저
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자 중 장경승과 장인창도 대항력이 없습니다. 문제는 하나물류(장순범)입니다. 전입일과 보증금이 없어 대항력 여부를 판단할 수 없기 때문에, 배당표상 인수액 0원만 보고 권리 리스크가 완전히 끝났다고 볼 수 없습니다.
가격은 감정가 95,000,000원에서 31,130,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 비교자료가 없고 근린시설이며 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 미상 점유 확인, 실제 1층처럼 이용되는 접근 구조, 근린시설의 현장 가치와 환금성입니다. 이 세 가지가 확인된 뒤에야 현재 최저가의 의미도 제대로 평가할 수 있습니다.
