38,912,000원
서울중앙지방법원 2025타경1352. 관악구 신림동 파로스프라자 비동 지1층 비24호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사해피드림이고, 2018.04.19. 공매로 소유권을 취득한 날 수협은행이 채권최고액 32,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024년 국세 압류, 조인재의 채권최고액 390,000,000원 근저당, 2025년 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리구조만 보면 후순위 등기는 비교적 명확하지만, 점유관계가 단순하지 않습니다. 장경승과 장인창은 각각 2020.04.21., 2022.10.01. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 하나물류(장순범)는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1352 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1738-1 파로스프라자 비동 지1층비24호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상7층 · 비동 지1층 비24호 |
| 소유자 | 주식회사해피드림 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 38,912,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 71,924,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.04.19. 공매 과정에서 기존 가등기·가처분·가압류·압류와 기존 근저당권들이 정리됐고, 같은 날 현재 소유자인 주식회사해피드림 명의로 소유권이 이전됐습니다. 그 직후 설정된 수협은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다. 2024.04.26. 국의 압류, 2024.05.30. 조인재 근저당, 2025.04.29. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 2건은 후순위, 1건은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경승 | 2020.04.21 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인창 | 2022.10.01 | 10,000,000원 | 330,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하나물류(장순범) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
장경승과 장인창은 말소기준권리인 2018.04.19. 수협은행 근저당보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 반면 하나물류(장순범)는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 배당요구 여부나 우선변제 여부까지 판단할 자료가 부족합니다. 따라서 이 부분을 해소하지 않고 단순히 “매수인 인수 0원”만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
③ 배당과 가격구조 — 낮은 최저가보다 미배당 규모가 더 크다
현재 최저매각가 38,912,000원을 매각가로 가정한 배당표입니다. 집행비용 1,100,416원을 제외한 뒤 수협은행 근저당에 32,400,000원, 조인재 근저당에 5,411,584원이 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,100,416원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 수협은행 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 조인재 | 390,000,000원 | 5,411,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델의 총 채권액은 422,400,000원, 총 배당액은 37,811,584원, 미배당액은 384,588,416원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
같은 집계에서 파로스프라자의 평균 유찰횟수는 4.0회, 낙찰률은 0%로 표시됩니다. 현재 물건 역시 4회 유찰 상태입니다. 가격이 많이 내려왔다는 사실과 실제 환금성이 좋다는 판단은 별개로 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상물건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 서울난향초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상7층 건물이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 6,656,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하나물류(장순범) 점유권원 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력과 승계 가능성을 현재 확정할 수 없습니다.
- 장경승·장인창 점유 종료 여부 확인. 두 사람은 대항력은 없지만 실제 점유가 계속되는지, 인도 협의가 필요한지 확인해야 합니다.
- 최우선변제 가능성 확인. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2024.04.26. 국의 압류가 있으므로 당해세 등 배당순위에 영향을 주는 조세채권을 확인해야 합니다.
- 층 표기와 실제 접근 확인. 공부상 지1층이지만 현장에서는 서측 진입 기준 지상1층처럼 이용됩니다. 출입·노출·상가 이용성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래·임대료 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 공매 이력 확인. 2017.08.02. 공매공고 부기등기가 있으므로 과거 공매 기록과 현재 권리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 점유 확인이 우선
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 4회 유찰돼 38,912,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2018.04.19. 수협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 하지만 장경승·장인창과 달리 하나물류(장순범)는 전입일과 보증금이 미상이고, 동일 면적 시세자료도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰돼 싸졌다”가 아니라 “미상 점유를 먼저 해소하고, 그 다음에 가격을 판단해야 하는 근린시설”로 보는 편이 안전합니다.
