서울중앙지방법원 2025타경1352. 신림동 파로스프라자 비동 지1층 비25호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 135,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 44,237,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2018년 4월 19일 설정된 수협은행 근저당권 45,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 국세 압류·조인재 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 장경승은 2020년 4월 21일, 장인창은 2022년 10월 1일 전입해 모두 2018년 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 하나물류(장순범)는 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수도, 반대로 ‘인수 없음’이라고 확정할 수도 없습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 미상 점유는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1738-1 파로스프라자 비동 지1층비25호 |
| 용도 / 전용면적 | 근린시설 · 근린생활시설 이용 · 47.62㎡ |
| 소유자 | 주식회사해피드림 (2018.04.19. 공매로 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 44,237,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 71,924,350원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 주식회사해피드림이며, 2018년 4월 19일 공매로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 45,600,000원이 말소기준입니다. 2024년 국세 압류와 조인재의 근저당권 390,000,000원, 2025년 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 예정입니다.
② 점유자 분석 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경승 | 2020.04.21 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 장인창 | 2022.10.01 | 10,000,000원 | 330,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 하나물류(장순범) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
장경승과 장인창의 전입일은 말소기준인 2018.04.19.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 하지만 하나물류(장순범)는 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 이 경우 대항력을 ‘있다’고 단정해서도 안 되며, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 맞습니다. 실제 임차·점유 조건과 보증금, 사업자등록 또는 전입 관계를 매각물건명세서와 현장 확인으로 보완해야 합니다.
③ 가격 — 거래 시세 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가 44,237,000원은 감정가 135,000,000원의 32.77%입니다. 그러나 이 물건에 대응하는 실거래 시세 표본은 확인되지 않았고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 점포의 위치·접근성·실제 영업 가능성·임대수요에 따라 가격 편차가 클 수 있어 현재 회차의 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,266원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 45,600,000원 | 43,040,734원 |
| 2. 근저당 · 조인재 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 수협은행 근저당도 전액 배당되지 않고, 조인재 근저당에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 435,600,000원 중 예상 배당액은 43,040,734원이며 미배당액은 392,559,266원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자 중 하나물류(장순범)의 권리관계는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난향초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·다가구주택 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 층 접근. 공부상 지1층이지만 토지 단차로 인해 건물 서측 진입 시 지상 1층처럼 이용되는 상태입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,779.8㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 6,656,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하나물류(장순범) 권리 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 현장 점유 형태와 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.
- 장경승·장인창. 각각 2020.04.21., 2022.10.01. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 32.77%까지 내려왔지만 대응 실거래 자료가 없으므로 주변 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 저가 자체보다 점포 위치, 실제 접근 동선, 상권, 임대 가능성, 점유 문제를 우선 확인해야 합니다.
- 층 표시 확인. 공부상 지1층과 현장 이용상 지상 1층의 차이가 실제 영업성과 가치에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고 및 2018년 공매 소유권 이전 이력이 있어 관련 원본의 종결 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 수협은행 근저당도 전액 배당되지 않으며 후순위 조인재 근저당은 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다”보다 “무엇이 아직 미상인가”
이 물건은 감정가 135,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 44,237,000원까지 내려왔습니다. 등기 권리만 보면 2018년 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조이고, 확인된 두 점유자도 대항력이 없습니다. 그러나 하나물류(장순범)의 전입일·보증금이 미상이라 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없고, 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장가 대비 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 근린시설에 5회 유찰까지 겹친 만큼, 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 미상 점유와 실제 환금성을 해소할 수 있느냐입니다.
