서울중앙지방법원 2025타경1352. 관악구 신림동 파로스프라자 비동 지1층비25호의 근린시설입니다. 감정가 135,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 55,296,000원, 감정가의 40.96%입니다. 가격표만 보면 할인 폭이 크지만 이 물건은 실거래 비교자료가 없어 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 권리와 점유입니다. 말소기준은 2018년 수협은행 근저당이고 이후 국세 압류, 조인재 근저당, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 실제 임차인 3명 가운데 하나물류(장순범)는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1738-1 파로스프라자 비동 지1층비25호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사해피드림 (2018.04.19. 공매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 55,296,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 71,924,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기상 층 / 현황 | 지1층 · 토지 단차로 건물 서측 진입 시 지상1층으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 소유권은 2018.04.19. 공매로 주식회사해피드림에 이전됐고, 같은 날 설정된 수협은행 채권최고액 45,600,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 2024.04.26. 국 압류, 2024.05.30. 조인재 채권최고액 390,000,000원 근저당, 2025.04.29. 수협은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 2016년 근저당·가등기·가압류·압류 등은 2018년 공매 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 그중 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경승 | 2020.04.21 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인창 | 2022.10.01 | 10,000,000원 | 330,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하나물류(장순범) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
장경승은 2020.04.21., 장인창은 2022.10.01. 전입으로 모두 2018.04.19. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 하나물류(장순범)는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 경우 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 남겨두고 매각물건명세서와 점유관계 원본 확인 전에는 인수위험을 0으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 시세 비교자료가 없다
감정가 135,000,000원은 4회 유찰을 거치며 현재 최저매각가 55,296,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 40.96%입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았고, 파로스프라자 자료 역시 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,395,328원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 2. 근저당 · 조인재 | 390,000,000원 | 8,300,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 435,600,000원 중 53,900,672원이 배당되고, 미배당은 381,699,328원입니다. 신청채권자 수협은행의 청구액은 71,924,350원이며 배당 시뮬레이션상 45,600,000원이 배당돼 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난향초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다. 등기·집합건축물대장에는 지1층으로 표시되지만 토지 단차 때문에 건물 서측에서는 지상1층처럼 진입·이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상7층 건물이며 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 도로에 접하고, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,656,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 최우선 확인. 하나물류(장순범)의 전입일·보증금·점유부분을 매각물건명세서와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 55,296,000원은 감정가의 40.96%지만 비교 실거래가가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 근린시설 환금성. 파로스프라자 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 실제 임대수익과 재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 층 표시 확인. 공부상 지1층이지만 서측에서는 지상1층처럼 이용되는 구조이므로 출입동선·가시성·상권 노출도를 현장에서 확인하세요.
- 공매 이력 대조. 2017.08.02. 공매공고 부기등기와 2018.04.19. 공매 소유권이전 이력을 원본과 함께 확인하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 미상 권리와 환금성을 먼저 본다”
이 물건은 감정가 135,000,000원에서 4회 유찰돼 55,296,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 매력적인 물건이라고 결론내리기 어렵습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 실제 임차인 3명 가운데 하나물류(장순범)는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 비교 가능한 실거래가가 없고 근린시설 특유의 환금성 부담, 4회 유찰 이력까지 겹칩니다. 등기 기준선은 명확하지만 점유관계는 미완성, 가격은 싸다고 단정 불가. 이 사건은 최저가보다 미상 임차관계와 실제 상가 가치 확인이 우선입니다.
