서울중앙지방법원 2024타경109389. 관악구 봉천동 모빈샬롬하우스 2층 202호, 전용 28.98㎡ 다세대주택입니다. 감정가 262,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가는 43,955,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.78% 수준이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 따라오는 임차보증금입니다. 이은지의 보증금은 195,000,000원이고, 현재 최저가를 가정한 예상배당액은 42,763,810원뿐입니다. 따라서 미배당액 152,236,190원은 매수인 인수 대상으로 계산되어, 최저가와 합친 확인된 실질취득액이 196,191,190원까지 올라갑니다.
더 중요한 점은 이 금액이 최종 상한이라고 단정할 수 없다는 것입니다. 현황조사에는 이영수가 2022.06.28 전입한 것으로 나타나는데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 말소기준권리인 2024.01.09 근저당보다 전입이 빠르지만, 보증금·확정일자 등이 미상이므로 이 사람에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 즉 196,191,190원은 이은지 임차인만 반영한 확인분 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경109389 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 청림2길 15, 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.98㎡ · 다세대주택 이용중 |
| 소유자 | 강현모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 43,955,000원 (8회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2024.01.09 을구 3번 근저당권 · 김호섭 · 채권최고액 151,200,000원 |
| 주택 규모 | 모빈샬롬하우스 · 6세대 · 사용승인일 2014.01.10 |
| 건축물 상태 | 집합건축물대장상 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 남는다
말소기준은 2024.01.09 김호섭 근저당권입니다. 이후 설정된 이기표 근저당, 신용보증기금·신한은행 가압류, 경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권은 별도로 봐야 합니다. 이은지는 2020.04.10 주민등록 및 점유를 시작했고 2020.03.24 확정일자를 받아 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 2024.04.23 등기된 주택임차권 자체가 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 보증금 전액을 받지 못한 금액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 전유부분 전부 · 주거 | 2020.04.10 | 2020.03.24 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.04.23 | 152,236,190원 현재 최저가 가정 미배당분 |
| 이영수 현황조사 확인 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 유찰돼도 실질취득이 거의 안 내려가는 구조
| 회차 시나리오 | 최저가 | 이은지 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 43,955,000원 | 152,236,190원 | 196,191,190원 |
| 9회 유찰 시 | 35,164,000원 | 160,868,952원 | 196,032,952원 |
| 10회 유찰 시 | 28,131,200원 | 167,775,162원 | 195,906,362원 |
8회에서 10회로 두 번 더 유찰되면 최저가는 43,955,000원에서 28,131,200원으로 15,823,800원 낮아지지만, 확인된 실질취득액은 196,191,190원에서 195,906,362원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀌기 때문입니다. 이 사건에서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 계속 커진다고 판단하면 안 되는 이유입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.96억을 비교해야 한다
모빈샬롬하우스의 비교거래는 2024.01 두 건입니다. 전용 28.98㎡ 3층이 250,000,000원, 전용 27.15㎡ 2층이 245,000,000원에 거래됐고 두 건 평균은 247,500,000원입니다. 최저가 43,955,000원만 놓으면 평균의 17.8%에 불과하지만, 이는 이 사건의 실제 비용구조를 반영하지 못하는 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 28.98㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.01 | 27.15㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 247,500,000원 |
현재 회차의 확인 실질취득 196,191,190원은 비교거래 평균 247,500,000원의 약 79.3%, 최신 거래 250,000,000원의 약 78.5%입니다. 이은지만 놓고 보면 비교거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 비교거래가 2024.01 두 건뿐이고, 이영수의 보증금이 확인되지 않았으며 위반건축물 등재와 8회 유찰이라는 신호까지 있어, 이 차이를 그대로 ‘현재 시세 대비 확정 할인’이라고 해석하기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 43,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,191,190원 |
| 1. 임차인 이은지 보증금 | 195,000,000원 | 42,763,810원 |
| 2. 근저당 · 김호섭 | 151,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이기표 | 102,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 17,542,556원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 91,746,212원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사유앤아이미트 | 18,309,259원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김호섭 | 18,309,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 이은지에게 배당되고, 나머지 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 이은지의 보증금 부족분 152,236,190원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악 푸르지오 아파트 서측 인근이며, 주변은 연립주택·다세대주택·학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 용도. 감정상 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 다세대주택 및 근린생활주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 서측 약 6m, 북측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 6세대 규모의 소형 다세대라는 점과 함께 환금성 판단에서 감점 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영수 보증금 확인이 최우선. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 이은지 미배당 인수. 현재 최저가 기준 152,236,190원 승계를 반드시 자금계획에 포함해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 9회·10회 유찰로 최저가가 더 내려가도 이은지 인수액이 증가해 확인 실질취득은 약 1.96억원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
- 위반건축물 확인. 위반 내용과 시정 가능성, 금융·매매·임대차에 미치는 영향을 원문과 관할 자료에서 확인해야 합니다.
- 호수 기재 대조. 사건 소재지는 2층 202호인데 감정요항표의 건물구조 서술에는 5층 501호가 기재되어 있으므로 대상물 표시를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 비교거래의 시점·표본. 확인되는 거래는 2024.01 두 건이므로 247,500,000원 평균만으로 현재 가격을 단정하지 말아야 합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액이 달라지면 이은지 미배당 인수액도 변할 수 있습니다.
맺으며 — “4,395만원짜리 경매”가 아니다
이 사건을 최저가만 보면 감정가 262,000,000원짜리 물건이 43,955,000원까지 떨어진 극단적인 할인물건처럼 보입니다. 하지만 이은지의 보증금 195,000,000원이 먼저 존재하고, 현재 매각가에서 배당되지 않는 152,236,190원을 매수인이 인수합니다. 따라서 확인된 실질취득은 196,191,190원입니다. 추가 유찰이 되어도 낙찰가 감소분이 인수액 증가로 옮겨가므로 총부담은 거의 줄지 않습니다.
확인 실질취득액 자체는 2024.01 비교거래 평균 247,500,000원보다 낮습니다. 그러나 이영수의 보증금이 미상이고, 위반건축물 등재, 8회 유찰, 6세대 다세대라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 미상 임차인까지 포함한 최종 인수액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 현재 정보만으로는 가격 여유보다 권리 불확실성이 더 큰 사건으로 보는 편이 안전합니다.
