서울중앙지방법원 2024타경109389. 관악구 봉천동 청림2길 15의 3층 301호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 감정가는 246,000,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,270,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다.
말소기준은 2024.01.09. 설정된 김호섭의 근저당권 151,200,000원입니다. 문제는 그보다 앞서 이건주가 2021.04.05. 주민등록을 마쳤고, 2021.03.09. 확정일자를 갖춘 보증금 190,000,000원의 임차인이라는 점입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,142,860원을 제외한 40,127,140원이 이건주에게 배당되고, 남는 149,872,860원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 최저가 41,270,000원만으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경109389 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 청림2길 15, 3층301호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 강현모 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 41,270,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 18,309,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2024.01.09. 을구 3번 근저당권 · 김호섭 · 채권최고액 151,200,000원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 이건주 보증금 190,000,000원 · 이영수 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차가 핵심
등기상 말소기준은 2024.01.09. 김호섭 근저당권입니다. 그 이후의 이기표 근저당권, 신용보증기금·신한은행 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 이건주는 주민등록 2021.04.05., 점유개시 2021.04.03., 확정일자 2021.03.09.로 말소기준보다 앞서고, 임차보증금은 190,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2024.04.08.에 접수됐지만 그 기초가 되는 임대차와 전입은 말소기준보다 먼저입니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건주 | 2021.04.05 | 2021.03.09 | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 이영수 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 4,127만원이 아니라 실질취득으로 본다
모빈샬롬하우스의 비교 거래는 2024.01. 두 건입니다. 면적 28.98㎡ 3층이 250,000,000원, 면적 27.15㎡ 2층이 245,000,000원에 거래됐고, 평균은 247,500,000원입니다. 단순 최저가는 이 평균의 16.7%에 불과하지만, 이 사건은 선순위 임차보증금 인수가 있어 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 28.98㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.01 | 27.15㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 247,500,000원 |
이건주 인수액까지 반영한 현재 회차의 알려진 실질취득 191,142,860원은 위 거래가들보다는 낮습니다. 다만 비교 거래가 모두 2024.01.이고 표본이 2건에 불과하며, 무엇보다 이영수의 보증금이 미상이므로 현재 숫자만으로 최종적인 할인폭을 확정할 수 없습니다. 최저가만 놓고 ‘시세의 16.7%에 산다’고 보는 해석은 잘못입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,142,860원 |
| 1. 임차인 이건주 보증금 | 190,000,000원 | 40,127,140원 |
| 2. 근저당권 · 김호섭 | 151,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 이기표 | 102,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 17,542,556원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 91,746,212원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사유앤아이미트 | 18,309,259원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김호섭 | 18,309,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 이건주 보증금 배당에 사용되고, 이건주의 미배당액 149,872,860원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 위반건축물·입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 관악 푸르지오 아파트 서측 인근이며 연립주택·다세대주택·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 서측 약 6m 내외, 북측 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 가격 판단과 향후 처분성 검토에서 별도 확인이 필요한 항목입니다.
- 규모·거래. 모빈샬롬하우스는 6세대이며 사용승인일은 2014.01.10.입니다. 비교 거래는 2024.01. 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이건주 인수액을 입찰가에 반드시 더하기. 현재 회차 기준 낙찰가 41,270,000원만 준비하는 구조가 아니라, 미배당 보증금 149,872,860원까지 포함해 자금계획을 세워야 합니다.
- 이영수 보증금 확인. 2022.06.28. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 을구 5번 주택임차권은 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 유찰 횟수보다 총부담을 볼 것. 9회 유찰 시 매각가 33,016,000원·인수 157,978,288원, 10회 유찰 시 매각가 26,412,800원·인수 164,462,630원입니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있으므로 위반 내용과 해소 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 표본의 시점 확인. 비교 거래 2건은 모두 2024.01. 거래입니다. 현재 입찰 판단에서는 개별 호수 상태와 실제 거래 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차관계·건축물대장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,127만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 낮은 최저가가 실제 취득비용처럼 보인다는 점입니다. 이건주 보증금 190,000,000원은 선순위 대항력·우선변제 구조에 있고, 현재 회차에서 40,127,140원만 배당되므로 149,872,860원이 남습니다. 그 결과 알려진 실질취득은 191,142,860원입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지는 구조여서 총부담은 약 190,000,000원 수준에 머뭅니다.
그 위에 더 중요한 변수가 하나 있습니다. 이영수는 말소기준보다 앞선 2022.06.28. 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 현재 계산된 실질취득 191,142,860원을 최종 취득원가로 단정해서도 안 됩니다. 8회 유찰, 낙찰률 0.0%, 위반건축물이라는 조건까지 함께 보면 이 사건은 단순 할인형이 아니라 선순위 임차·미상 임차·위반건축물 확인이 먼저인 고위험 다세대입니다.
