서울중앙지방법원 2025타경102400. 동작구 대방동 엘리시아 1동 2층 202호, 전용 55.03㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 감정가는 397,000,000원이지만 9회 유찰돼 최저매각가는 53,283,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조의 핵심은 최저가가 아닙니다. 등기부에는 황병순의 임차보증금 300,000,000원 주택임차권이 2024.05.03 등기돼 있고, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.10.05입니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,359,094원 후 황병순에게 51,923,906원이 배당되고, 부족분 248,076,094원은 매수인 인수로 계산됩니다.
즉 현재 회차에서 낙찰가 53,283,000원에 확인된 인수액 248,076,094원을 더한 최소 실질취득은 301,359,094원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아지더라도 황병순의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 10회 유찰 가정에서는 301,167,275원, 11회 유찰 가정에서는 301,013,820원으로 보증금 300,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 5,328만원짜리 최저가가 아니라 약 3억원의 실질취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102400 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 384-2 엘리시아 1동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.03㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 백승욱 (2017.08.18 소유권이전 · 거래가액 204,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 53,283,000원 (9회 유찰 · 감정가의 13.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황병순 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 감정 이용상태 자료에 현황 주거용 및 다세대주택 이용 기재 |
| 사용승인 | 2014.11.07 |
① 권리 흐름 — 5,328만원 뒤에 남는 선순위 부담
이 사건에서 제시된 말소기준은 2025.03.04 주택도시보증공사 가압류 295,000,000원입니다. 그보다 앞선 황병순의 주택임차권과 2024.07.16 동작구 압류는 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 반면 말소기준 이후의 2025.03.19 강제경매개시결정과 2025.08.28 동작구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정열 | 2021.05.03 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 위험 |
| 황병순 | 2021.10.05 · 전유부분 전부 | 300,000,000원 · 2021.10.05 | 대항력 있음 | 우선변제 | 248,076,094원 |
박정열은 2021.05.03 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2025.03.31 접수돼 있지만 인수될 보증금 규모 자체가 확인되지 않아 최종 실질취득금액에는 아직 반영할 수 없습니다.
황병순은 임차권자이면서 이 강제경매의 채권자로도 나타납니다. 관련 자료에는 동일인이 권리관계인으로 겹쳐 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 다만 이 자료만으로 임차권의 효력을 부정할 수는 없으므로, 입찰 계산에서는 등기된 300,000,000원 보증금과 미배당 인수액을 그대로 부담하는 전제가 안전합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
엘리시아(384-2)의 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 460,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 전용 55.03㎡·3층 530,000,000원이고, 2025.09 거래는 전용 49.55㎡·4층 390,000,000원입니다. 이 사건과 동일 면적 55.03㎡인 최신 거래가 530,000,000원으로 확인됩니다.
비교 기준을 최저가 53,283,000원으로 잡으면 시세의 11.6%처럼 보이지만, 이 사건은 그렇게 보면 안 됩니다. 현재 회차의 확인 가능한 최소 실질취득은 301,359,094원으로 최근 12개월 평균 460,000,000원의 약 65.5%, 최신 거래 530,000,000원의 약 56.9%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만, 박정열의 보증금과 2024.07.16 동작구 압류의 구체적 부담액이 확정되지 않았기 때문에 이 차이를 그대로 가격 메리트로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 시나리오 | 낙찰가 가정 | 황병순 인수 | 확인 가능한 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 53,283,000원 | 248,076,094원 | 301,359,094원 |
| 10회 유찰 시 | 42,626,400원 | 258,540,875원 | 301,167,275원 |
| 11회 유찰 시 | 34,101,120원 | 266,912,700원 | 301,013,820원 |
확인 가능한 실질취득은 낙찰가와 황병순 미배당 인수액의 합계입니다. 박정열 보증금 및 별도 선순위 부담은 포함되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 53,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,359,094원 |
| 1. 임차인 황병순 보증금 | 300,000,000원 | 51,923,906원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 황병순 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 황병순 보증금 중 51,923,906원만 배당되고 248,076,094원이 부족합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 가정이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남고등학교 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림선 서울지방병무청역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2014.11.07 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다.
- 규모. 엘리시아(384-2)는 8세대 규모로 집계돼 있으며 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부 설비 작동 여부와 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박정열 보증금 확인. 2021.05.03 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계 범위를 확정하기 전에는 입찰가를 계산하기 어렵습니다.
- 황병순 임차권 원문 대조. 보증금 300,000,000원, 전입·점유·확정 2021.10.05, 임차권등기 2024.05.03의 내용과 배당요구·명세서 기재를 원문으로 대조해야 합니다.
- 관계인 중첩 확인. 황병순은 임차권자이면서 경매 신청채권자로도 나타나므로 임대차계약, 보증금 지급 자료, 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 2024.07.16 동작구 압류 확인. 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표기가 있으나 금액이 제시되지 않았습니다. 체납·압류 원인을 반드시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 시정명령·이행강제금·금융 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.07.06 채무자겸소유자와 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.09.01 매각기일 관련 실제 진행 경과와 결과를 법원 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 응찰가를 정할 때 최저가 53,283,000원이 아니라 확인된 인수액까지 포함한 실질취득금액을 기준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “5,328만원짜리 물건”이 아니라 “최소 약 3억원 + 미상 위험”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 397,000,000원에서 9회 유찰돼 53,283,000원까지 내려온 최저가입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자가 핵심이 아닙니다. 황병순의 보증금 300,000,000원이 선순위 대항력 임차권으로 남아 있고, 현재 배당 가정의 미배당분 248,076,094원을 합치면 확인 가능한 실질취득은 이미 301,359,094원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 총부담은 약 3억원 부근에서 유지됩니다.
그 최소 부담은 최근 12개월 평균 460,000,000원과 최신 동일면적 거래 530,000,000원보다 낮습니다. 하지만 여기서 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 박정열의 보증금·확정일자가 미상이고, 2024.07.16 동작구 압류도 인수로 표시돼 있으며, 위반건축물 등재까지 확인됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가 할인은 착시, 확인된 원가는 약 3억원이고 추가 인수액을 먼저 확정해야 하는 사건”입니다.
