광주지방법원 2025타경5274. 강진읍 남포길 44의 건물과 토지를 포함한 일괄매각 물건입니다. 소유자는 이병장 씨이며, 2018년 4월 30일 증여를 원인으로 2018년 5월 2일 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에서 기준이 되는 권리는 2020년 3월 20일 설정된 강진농업협동조합 근저당권 채권최고액 156,000,000원입니다.
이보다 뒤에 설정된 강진농업협동조합의 근저당권 56,400,000원과 김승주의 가압류 90,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 최저매각가 64,032,000원으로는 채권 전액을 갚지 못하지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제이며, 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5274 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 강진읍 남포리 223 · 전라남도 강진군 강진읍 남포길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장(현 창고) · 수산업용창고 · 제시외 창고·화장실·주택·차양 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 731.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이병장 (2018.04.30 증여, 2018.05.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 100,049,500원 / 64,032,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강진농업협동조합 / 180,100,618원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 인수는 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제권을 검토할 임차보증금이 없으며, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리보다 앞서 설정됐던 강진농업협동조합·강진완도새마을금고·김승주·주식회사에스제이대부의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
현재 남아 있는 말소기준권리는 2020년 3월 20일 강진농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 2022년 근저당권, 2024년 가압류와 2025년 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 부담하는 실질취득액은 최저매각가 64,032,000원과 같습니다.
② 물건 현황 — 가격보다 먼저 확인할 부분
이 사건은 일반적인 단일 주택이나 아파트가 아닙니다. 감정 이용상태에 따르면 건물 기호 2-(가)는 공부상 공장이지만 현재는 창고로 이용 중이고, 기호 2-(나)는 수산업용창고로 이용 중입니다. 제시외 건물도 창고·화장실·주택·차양 등으로 구성이 나뉩니다.
| 구분 | 공부·구조 | 현황·이용 |
|---|---|---|
| 기호 2-(가) | 블록조 스레트지붕 · 주용도 공장 | 블록조 판넬지붕 · 창고 |
| 기호 2-(나) | 경량철골구조 판넬지붕 단층 | 수산업용창고 |
| 제시외 ㉠·㉡·㉥ | 판넬조 또는 조적조 단층 | 창고 |
| 제시외 ㉢ | 조적조 슬레트지붕 단층 | 화장실 |
| 제시외 ㉣ | 목조 슬레트지붕 단층 | 주택 |
| 제시외 ㉤ | 철파이프조 슬레트지붕 단층 | 차양 |
③ 예상배당표 (매각가 64,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,576원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 강진농업협동조합 | 156,000,000원 | 62,479,424원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 강진농업협동조합 | 56,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김승주 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 302,400,000원 중 예상배당은 62,479,424원이며, 예상 미배당은 239,920,576원입니다. 신청채권자의 청구액 180,100,618원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당액은 채권자 측 손실로 남고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남포마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 답 등이 소재하는 읍소재지 내 농촌지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 기호(1)까지 차량 접근이 가능하고, 다른 기호도 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 남포리 223은 지목 대, 면적 731.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 31,200원/㎡입니다.
- 건물 이용. 공부상 공장이 현황상 창고로 이용되고, 수산업용창고와 제시외 창고·주택 등이 함께 존재합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 목록별 위치와 실제 경계를 매각서류 및 현장에서 대조하세요.
- 공부·현황 차이. 공장과 창고의 용도 차이, 스레트지붕과 판넬지붕의 구조 차이를 확인하세요.
- 제시외 건물. 창고·화장실·주택·차양의 상태와 활용 가능성, 철거 또는 보수 필요성을 점검하세요.
- 타인 소유 건물. 기호(4) 지상의 공부상 타인 소유 주택 약 48.6㎡가 실제로 존재하는지 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 따른 이용 제한을 관계 부서에 확인하세요.
- 명도·점유. 창고·주택 등 각 건물의 실제 점유자와 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 미배당 오해 금지. 채권 미배당 239,920,576원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
등기 권리만 보면 결론은 명확합니다. 2020년 3월 20일 강진농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건 자체는 공장·창고·토지와 제시외 건물이 결합된 일괄매각입니다. 공부와 현황의 지붕 및 이용상태가 다르고, 공부상 타인 소유 건물은 감정 기준시점에 소재불명으로 조사됐습니다. 최저가가 감정가의 64%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 포함 범위와 활용 가능성입니다. 권리는 소멸형, 현장은 확인형. 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 복합 물건의 현황과 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
