광주지방법원 2022타경2701. 보성군 보성읍 녹차로 890-60 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가 1,679,180,100원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 385,163,000원입니다. 등기상 핵심 말소기준권리는 2018.04.18. 설정된 보성농업협동조합 근저당권 130,000,000원이고, 이후 2022.06.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 단순히 “근저당 이후 권리가 소멸하니 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 되어 있지만, 목록3 지상에 연고미상의 분묘가 있고 분묘기지권이 성립할 여지가 있다고 별도로 적혀 있습니다. 등기부상의 금전 권리와 별개로 현장 이용에 영향을 줄 수 있는 요소이므로, 입찰 전 확인 우선순위가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2022타경2701 · 강제경매개시결정 2022.06.28. |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 보성읍 녹차로 890-60 |
| 등기 건물 | 전라남도 보성군 보성읍 봉산리 1124-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김수정 · 단독소유 |
| 토지 정보 | 7,752㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 12,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,679,180,100원 / 385,163,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영휘 / 1,859,726,027원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 농협 근저당
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 등기부의 과거 압류와 과거 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 분석의 말소기준은 2018.04.18. 보성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.06.28. 김영휘의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 7회 유찰 — 감정가 23%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 385,163,000원으로 감정가 1,679,180,100원의 23% 수준입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 308,130,400원(감정가 18%), 9회 유찰 시 246,504,320원(감정가 15%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다. 특히 기타 + 토지 일괄매각이고, 자연부락·농경지·자연림이 혼재하는 외곽 토지와 단독주택이 포함돼 있어 일반 공동주택처럼 거래 평균만으로 가격을 검증하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,163,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,192,282원 |
| 2. 근저당권 · 보성농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영휘 | 1,859,726,027원 | 248,970,718원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정 시 채권자 총 청구액 1,989,726,027원 중 378,970,718원이 배당되고, 미배당은 1,610,755,309원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·토지·현장 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 분묘. 목록3 지상에 연고미상의 분묘가 있고 분묘기지권 성립여지가 있습니다.
- 수목. 목록3 지상의 제시외 수목은 조림된 임야로 매각에 포함됩니다.
- 관정. 제시외 관정 2기는 확인불능상태이나 예상 감정가액으로 평가되어 매각에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 봉산리 일대 물건은 ‘삼산마을’ 동측·북동측 인근으로, 자연부락·농경지·자연림 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하고 서측 인근으로 지방도가 통과하지만, 군청소재지 외곽지역에 위치하여 일반적인 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 적벽돌조적조 슬래브지붕 단층이며, 일반적인 위생·급배수·난방·태양광설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지 정보상 완경사·사다리형·세로한면(가), 보전관리지역이며 준보전산지·공장설립승인지역·가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 추가 지역. 다른 일련번호 토지에는 보전관리지역·농림지역·제1종일반주거지역, 농업진흥구역, 상대보호구역 등이 함께 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장 확인. 목록3의 분묘 위치·면적·접근로와 연고자 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 분묘기지권 검토. 명세서에 성립여지가 명시되어 있으므로 등기상 인수 0원과 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물·수목·관정과 각 토지의 실제 위치·상태를 감정평가서와 대조하세요.
- 민간임대주택 말소 절차. 매각대금 완납 후 등록관서 등록말소 신청과 부기등기 말소 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 23%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 토지·단독주택의 실제 거래 가능가격을 별도로 확인하세요.
- 다회유찰 원인. 이미 7회 유찰된 만큼 현장상태·접근성·토지규제·환금성까지 포함해 반복 유찰의 원인을 확인하세요.
맺으며 — “23%라는 숫자보다 현장 권리가 먼저다”
현재 최저가는 385,163,000원으로 감정가의 23%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 보성농업협동조합 근저당권이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 목록3 분묘와 분묘기지권 성립여지, 그리고 이미 7회 유찰된 기타·토지 물건이라는 점입니다.
실거래 시세 비교가 없는 상태에서는 “감정가 대비 23%”만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 일괄매각되는 제시외 건물·수목·관정, 민간임대주택 부기등기 말소 절차, 토지 이용규제와 교통·환금성을 함께 확인한 뒤 현재 최저가 385,163,000원이 실제 이용가치와 맞는지를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
