광주지방법원 2022타경2701. 전남 보성군 보성읍 녹차로 890-60 소재 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 사건 용도는 기타 + 토지로 표시됩니다. 감정가 1,679,180,100원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 601,818,000원입니다. 숫자만 보면 10억 원 이상 내려온 고할인 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 “싸졌는가”보다 왜 5회나 유찰됐는가입니다.
권리만 떼어 보면 임차인 조사상 부담은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어, 금전적으로 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 그러나 목록3 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하고, 분묘기지권 성립 여지가 적혀 있습니다. 또한 목록1에는 민간임대주택 부기등기가 있고, 매각대금 완납 후 등록관서에 등록 말소 신청 후 부기등기 말소가 가능한 형태로 정리됩니다. 즉 보증금 인수형 위험은 낮지만, 토지 이용·등록 말소·환금성 리스크는 남는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2022타경2701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 보성읍 녹차로 890-60 |
| 등기 부동산 | [건물] 전라남도 보성군 보성읍 봉산리 1124-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,679,180,100원 / 601,818,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영휘 / 1,859,726,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 낮지만, 토지성 리스크가 핵심
임차인 없음. 보증금·대항력·우선변제 문제가 확인되는 임차인 표본은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수형 물건은 아닙니다. 말소기준은 2004.04.12. 압류로 정리되고, 이후 경매개시결정 및 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음으로 표시되어 있어, 금전 인수액은 0원으로 보는 것이 자연스럽습니다.
② 임차인·인수 판단
| 구분 | 내용 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 조사된 임차인 없음 | 0원 | 보증금 인수 없음 |
| 명시 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항없음 | 0원 | 금전 인수 없음 |
| 분묘 | 목록3 지상 연고 미상 분묘 소재 | - | 분묘기지권 성립여지 |
| 민간임대주택 부기 | 2021.10.18. 민간임대주택등기 부기등기 | - | 완납 후 등록 말소 신청 필요 |
이 사건은 “임차인 보증금을 떠안는 위험”보다는, 낙찰 후 내가 실제로 어떻게 사용할 수 있는지가 핵심입니다. 특히 단독주택 이용 물건에 토지 면적 7,752.0㎡, 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역이 겹칩니다. 단순 주거용 집합건물처럼 낙찰 후 바로 표준화된 매각·임대 전략을 세우기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 601,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,418,180원 | 약 매각가의 1.4% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 국 | 332,000,000원 | 332,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 332,000,000원 | 261,399,820원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 국 | 522,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 보성농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 김영휘 | 1,859,726,027원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 601,818,000원 기준 채권자 총 채권액 3,175,726,027원 중 593,399,820원만 배당되고, 미배당은 2,582,326,207원입니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 배당으로 신청채권자 김영휘에게 돌아가는 금액도 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 보성군 보성읍 봉산리 소재 ‘삼산마을’ 동측 인근 및 북동측 인근에 위치하며, 부근은 자연부락, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근으로 지방도가 통과합니다. 다만 군청소재지 외곽지역에 위치해 일반적 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용중입니다. 건물은 적벽돌조적조 슬래브지붕 단층건이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·태양광설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 7,752.0㎡입니다. 용도지역은 보전관리지역이고, 준보전산지·공장설립승인지역·가축사육제한구역이 함께 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 601,818,000원 | 35.84% | 593,399,820원 | 2,582,326,207원 |
| 6회 유찰 시 | 481,454,400원 | 28.67% | 474,239,856원 | 2,701,486,171원 |
| 7회 유찰 시 | 385,163,520원 | 22.94% | 378,971,231원 | 2,796,754,796원 |
가격은 이미 크게 내려왔지만, 유찰 폭이 큰 만큼 시장이 이 물건의 현장성과 사후처리를 부담스럽게 본다는 신호일 수 있습니다. 신청채권자 청구액 1,859,726,027원은 현재 회차에서도 배당 0원으로 표시됩니다. 채권자 만족 구조가 약한 물건은 절차 진행 과정에서도 이해관계인의 대응을 끝까지 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장 확인. 목록3 지상 분묘의 위치, 규모, 연고자 존재 여부, 진입로와 실제 이용계획 충돌 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기. 2021.10.18. 부기등기가 있으므로, 매각대금 완납 후 등록관서 등록 말소 신청과 부기등기 말소 흐름을 사전에 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 보전관리지역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 표시가 있으므로 개발·증축·용도변경 계획은 관할 인허가 확인이 먼저입니다.
- 실질취득가 기준. 임차인 인수는 없으므로 현재 실질취득 기준은 601,818,000원입니다. 다만 이 금액만으로 매력 판단을 끝내지 말고 사후 정리비용과 환금성을 별도로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸졌다”보다 “쓸 수 있느냐”가 먼저
이 물건은 임차인 인수나 보증금 승계가 없는 점에서는 깔끔합니다. 그러나 단독주택으로 이용 중인 토지 복합 물건이고, 목록3 분묘기지권 가능성, 민간임대주택 부기등기, 보전관리지역·준보전산지 등 이용 제한이 겹칩니다. 최저가가 601,818,000원까지 내려온 것은 장점이지만, 그 자체가 곧 안전마진은 아닙니다. 결론은 권리상 금전 인수는 합격, 현장·이용·환금성은 보수적으로 재검토입니다.
