광주지방법원 2026타경33. 전라남도 신안군 도초면 수다리 366-5, 단독주택과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 등기상 소유자는 김경순이고, 말소기준권리는 2015년 6월 18일 설정된 도초농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 신한카드, 전남신용보증재단, 롯데캐피탈의 가압류와 2026년 2월 6일 임의경매개시결정이 이어졌으며, 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 84,563,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 직접 비교할 수 있는 실거래 시세 자료가 없어 최저가만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 특히 도서지역에 위치하고 근거리 대중교통이 없으며, 조사된 서정기의 보증금도 확인되지 않아 가격보다 먼저 점유·임차관계를 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경33 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 도초면 수다리 366-5 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 신안군 도초면 도초북길 327-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 등기상 소유자 | 김경순 |
| 감정가 / 최저가 | 120,804,860원 / 84,563,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 도초농업협동조합 / 135,920,651원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.06.18. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 근저당권자는 도초농업협동조합입니다. 그 이후 등기된 가압류 3건과 2026.02.06. 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2020.01.03. 목포세무서장의 압류는 이미 등기부상 말소되었고, 2025.03.17. 압류등기 말소 기록이 확인됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 서정기 보증금이 핵심 확인사항
| 성명 | 점유·관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김래연 | 미거주 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 서정기 | 소유자 진술상 배우자 | 2015.06.15 | 미상 | 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
김래연은 2024.09.20. 전입신고가 말소기준권리 이후여서 조사상 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 매각물건명세서 보완이 필요하다는 위험 메모가 있습니다. 서정기는 전입일이 2015.06.15.로 더 빠르기 때문에 대항력은 인정될 수 있는 위치이지만, 소유자 진술 내용과 임차인 조사 내용이 충돌합니다. 입찰 전에는 서정기의 실제 법률상 임차인 지위, 보증금 존재 여부, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,922,134원 |
| 을구 1번 근저당권 · 도초농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,872,536원 | 5,872,536원 |
| 갑구 3번 가압류 · 전남신용보증재단 | 10,324,126원 | 10,324,126원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 5,963,197원 | 5,963,197원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 481,007원 |
위 배당은 매각가 84,563,000원 가정 시 자료상 배당 시나리오입니다. 채권자 총 청구액 82,159,859원은 전액 배당되고 잔여 481,007원이 소유자에게 교부되는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 서정기의 실제 임차인 여부와 보증금이 미상인 만큼 실제 배당 및 인수금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 전라남도 신안군 도초면 수다리 소재 “용동마을” 내에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지 등이 소재하는 도서지역의 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 근거리 내 대중교통편이 없고, 도서지역에 위치하여 제반 교통사정이 불편합니다.
- 이용상태. 기호 4-가)는 제조업소(농산물가공), 기호 6-나)는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 4-가)는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물, 기호 6-나)는 블록구조(철근)콘크리트지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 481.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와의 차이. 기호 1)~3)은 공부상 답이나 현황은 각각 대, 전, 도로입니다.
- 물건 비고. 일괄매각이며 제시외 건물과 지상 식재 수목이 포함되어 매각되고, 이동이 용이한 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 서정기 임차인 지위 확인. 전입일은 2015.06.15.로 말소기준권리보다 빠르지만, 소유자 진술상 배우자라고 되어 있습니다. 실제 임대차계약과 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 보증금 확인. 서정기와 김래연 모두 보증금이 미상입니다. 특히 대항력 가능성이 있는 서정기의 보증금이 확인되지 않으면 인수위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
- 최저가만으로 판단 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 84,563,000원이라는 가격만 보고 저렴하다고 결론 내리지 마세요.
- 도서지역 환금성. 근거리 대중교통이 없고 도서지역에 위치하므로 실제 수요층과 매도기간을 보수적으로 보세요.
- 현장 물건 확인. 제조업소(농산물가공), 단독주택, 제시외 건물 및 수목, 매각 제외 컨테이너의 실제 현황을 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 답과 현황 이용이 다른 기호가 있어 토지의 실제 이용상태와 경계·진입 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소가 깔끔해도 임차관계는 별개”
권리의 큰 틀만 보면 이 물건은 명확합니다. 2015.06.18. 도초농업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 법원 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이번 물건의 핵심은 서정기입니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 조사상 대항력 있음으로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 임차인이 아니라 소유자 배우자라는 진술이 함께 적혀 있습니다. 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 “인수 0원”을 최종 결론으로 고정하기보다, 서정기의 실제 임차인 지위와 보증금이 없음을 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
현재 최저매각가는 84,563,000원, 감정가는 120,804,860원이며 1회 유찰 상태입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 가격상 저평가 여부는 확인되지 않습니다. 결국 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가보다 점유·임차관계 확인과 도서지역 환금성 검토에 있습니다.
