창원지방법원 2025타경10582. 밀양시 초동면 신월리의 토지와 건물이 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 건물 등기에는 경상남도 밀양시 초동면 신월리 487-1, 도로명주소 새월길 55-8이 기재돼 있습니다. 소유자는 인경자입니다. 현재 최저매각가는 306,767,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다.

등기상 말소기준은 2015.04.27. 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 등기 순위보다 매각 대상의 구성과 토지 이용상 제약입니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명이라고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 별도 위험 존재

2009.07.27. 남밀양농업협동조합의 52,000,000원 근저당권은 2015.04.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 밀양농업협동조합 앞으로 채권최고액 260,000,000원의 새 근저당권이 설정되며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2024.07.01. 남밀양농업협동조합 가압류 17,945,355원과 2025.11.27. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

말소기준 근저당권은 2015.11.30. 채권최고액 300,000,000원으로 변경된 등기가 있고, 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.09.03. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 현재 제공된 예상배당은 밀양농업협동조합 근저당 260,000,000원을 채권액으로 계산하고 있습니다. 따라서 입찰 전에는 근저당 변경·이전 관계와 실제 배당요구 채권액을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.

② 매각조건 — 이 사건의 실제 난도

• 일괄매각. 토지와 건물 등이 함께 매각되며 제시외 건물 3-1은 매각에 포함됩니다.
• 매각 제외 건물. 제시외 건물 9-1~9-5는 매각에서 제외되고, 최저매각가격은 해당 건물로 인해 영향받는 가격이 반영돼 있습니다.
• 법정지상권. 매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립 여부가 불명입니다.
• 지분매각. 목록 1, 9는 인경자 지분만 매각되며 공유자 우선매수는 행사할 수 없습니다.
• 농지취득자격증명. 목록 1, 5~9는 농지취득자격증명원 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
• 현황 차이. 목록 5는 지목이 답이나 현황 도로, 목록 6은 지목이 전이나 현황 도로, 목록 9는 지목이 답이나 현황 제시외 건물 건부지 상태입니다.
• 매각 제외 동산. 목록 4 지상 이동이 용이한 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 306,767,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구액 277,945,355원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 23,726,907원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수액은 0원

유찰이 이어지면 채권자가 배당받지 못하는 금액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격 하락에 따라 등기상 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 법정지상권·농취증·지분·분묘·경계 문제는 이 배당표와 별개로 남습니다.

⑤ 토지·건물 현황 — 환금성보다 선행 확인이 많다

• 주위환경. 자양소류지 북서측 인근으로 마을취락과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 기호 1, 2, 4~7, 9, 10은 차량 접근이 가능하고, 기호 8, 11은 차량 접근이 불가능합니다. 관내 대중교통을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 기호 3은 경량철골구조 샌드위치판넬위 슁글지붕 단층이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 1. 농림지역·농업진흥구역이며 토지면적 1,176㎡, 지목 답, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 33,000원/㎡입니다.
• 규제. 농림지역·계획관리지역·보전관리지역·생산관리지역 등이 기호별로 혼재하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역 등이 포함됩니다.
• 송전선로. 기호 10은 일부 공중으로 송전선로가 통과하고 지상 일부에 송전탑이 소재하는 선하지입니다.
• 분묘. 기호 11 지상에는 분묘가 소재하며, 기호 10·11은 육안 확인이 어려운 분묘가 추가로 소재할 가능성이 언급돼 있습니다.
• 경계. 기호 1, 2, 4, 5~11은 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 확인에는 지적측량이 필요하다고 평가돼 있습니다.
• 지분 위치. 기호 1, 9, 10, 11은 인경자 지분만 평가됐고, 평가대상 지분의 위치확인이 곤란해 토지 전체를 기준으로 단가를 산정했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 선확인. 매각 제외 지상건물의 소유관계와 토지·건물 권리 변동을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 따져야 합니다.
• 농취증 발급 가능성. 목록 1, 5~9에 대해 농지취득자격증명원 제출이 요구되므로 입찰 전 발급요건과 제출 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물 3-1은 포함, 9-1~9-5와 목록 4의 이동이 용이한 컨테이너 등은 제외됩니다.
• 지분매각 범위. 목록 1, 9는 지분매각이며 공유자 우선매수는 행사할 수 없습니다. 실제 사용·점유관계와 지분 위치를 따로 확인해야 합니다.
• 도로·접근성. 일부 토지는 차량 접근이 불가능하고, 목록 5·6은 공부상 지목과 달리 현황 도로입니다.
• 분묘·송전선로. 기호 11의 분묘와 기호 10의 송전선로·송전탑을 현장에서 확인해야 합니다.
• 지적측량. 다수 필지의 경계가 다소 불분명하다고 평가돼 있어 실제 이용·점유 면적 확인을 위한 측량 검토가 필요합니다.
• 근저당 원본 대조. 2015.11.30. 채권최고액 300,000,000원 변경 및 2025.09.03. 권리이전과 실제 배당채권액을 등기부·채권계산서에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 매각조건을 먼저 봐야 한다

이 사건의 등기·배당 구조만 보면 비교적 단순합니다. 현재 306,767,000원에 매각될 경우 예상 채권액은 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 매각에서 제외되는 지상건물에 관한 법정지상권 성립 여부 불명, 목록 1·5~9의 농지취득자격증명 제출, 목록 1·9의 지분매각, 제시외 건물 포함·제외, 현황 도로, 분묘, 송전선로, 불분명한 지적경계가 동시에 존재합니다.

따라서 이 물건은 “감정가 70%까지 내려온 토지”보다 “복합 매각조건을 해소할 수 있는지 먼저 확인해야 하는 사건”으로 보는 편이 정확합니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 그것만으로 전체 위험이 0원이 되는 사건은 아닙니다.