창원지방법원 2026타경56. 등기부상 현재 소유자는 이정자이고, 2023.05.10 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023.08.03 소유권이전이 이루어졌습니다. 이 사건의 핵심 말소기준권리는 2004.09.21 설정된 부북농업협동조합의 채권최고액 12,000,000원 근저당권입니다. 이후의 2022.08.04 근저당권과 2026.01.12 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면만 보면 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 단순한 아파트형 물건이 아닙니다. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 감정평가 요항에는 목록별로 단독주택 이용과 위험물저장 및 처리시설의 사무실 이용이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 권리보다 현물 구성·이용상태·경계 확인이 입찰 판단에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경56 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내일동 451-11 · 경상남도 밀양시 내일중앙길 76-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가 요항상 단독주택 및 위험물저장·처리시설(사무실) 이용 기재 |
| 토지 | 136.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이정자 · 2023.08.03 소유권이전(2023.05.10 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 90,429,380원 / 63,301,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재광 / 181,543,608원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2004년 근저당
1995년 농업협동조합중앙회 근저당과 1998년 에스케이에너지판매주식회사 근저당 등 과거 권리 이력이 존재하지만 해당 기본 등기는 데이터상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2004.09.21 부북농업협동조합 근저당권입니다. 2022.08.04 설정된 손준기 명의 100,000,000원 근저당권은 말소기준보다 후순위이고 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄장현 | 미상 | 2019.08.26 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 엄장현 1명입니다. 전입신고일 2019.08.26은 말소기준일 2004.09.21보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 또한 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있으므로 중복 보증금을 합산할 사안도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,301,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,539,418원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 부북농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 손준기 | 100,000,000원 | 49,761,582원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,301,000원 가정 시 채권 총액 112,000,000원 가운데 61,761,582원이 배당되고, 미배당액은 50,238,418원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 63,301,000원 | 61,761,582원 | 50,238,418원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 44,310,700원 | 43,113,107원 | 68,886,893원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 31,017,489원 | 30,059,174원 | 81,940,826원 | 0원 |
④ 입지·현물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내일동 소재 교동타워맨션 남서측 인근으로, 본건 부근은 기존 주택지대이며 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 136.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 306,700원/㎡입니다.
- 건물. 감정평가 요항에는 시멘트블록조 기와지붕 단층 건물과 블록조 아스팔트슁글지붕 단층 건물의 구조가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 목록별로 단독주택 이용과 위험물저장 및 처리시설의 사무실 이용이 기재되어 있습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물(2-1)이 포함됩니다. 목록2 건물은 1970.03.10 사용승인된 건물로, 공부상 기와지붕이나 현황은 판넬지붕이고 지붕의 가정용 태양광 발전설비도 건물가액에 포함 평가되어 있습니다.
- 경계. 목록1은 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하여 정확한 경계를 위해 지적측량이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성 판단. 실거래 시세 자료가 없고 사건 용도가 기타 + 토지이며 건물·토지·제시외 건물이 함께 얽혀 있어, 최저가 숫자만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 63,301,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없으므로, 별도의 현장 시세 확인 없이 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 점유 확인. 엄장현의 점유부분이 미상입니다. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물(2-1)이 포함되므로 현장 건물과 매각목록의 대응관계를 직접 확인해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 기와지붕과 현황 판넬지붕의 차이, 가정용 태양광 발전설비의 상태를 확인하세요.
- 경계 확인. 인접 토지와 지적경계가 불분명하다고 평가되어 있으므로 필요하면 지적측량을 검토해야 합니다.
- 채권승계 원본 대조. 등기부에는 여러 과거 근저당권의 이전·변경 이력이 존재하고 신청채권자 이재광의 청구액은 181,543,608원입니다. 입찰 전 현재 유효 권리와 채권승계 관계를 등기 원본 및 경매기록과 대조하세요.
- 배당 추정의 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 예상배당표를 확정 배당으로 보지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현물과 가격 검증’이 승부처
현재 데이터 기준으로는 말소기준권리 이후의 주요 권리가 매각으로 소멸하고, 엄장현의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 권리 인수 자체는 비교적 단순한 편입니다.
다만 현재 최저가 63,301,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 평가해서는 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없고, 사건은 기타 + 토지로 분류되어 있으며 일괄매각·제시외 건물·지붕 현황 차이·태양광 설비·지적경계 불분명이라는 현물 확인 요소가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 보류, 현물 확인은 필수”입니다.
