창원지방법원 2026타경56. 등기상 소유자는 이재경·이재식·정재윤으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있고, 경매개시결정은 정재윤 지분에 기입돼 있습니다. 매각물건명세서에도 지분매각으로 명시되어 있습니다. 말소기준은 2022.08.04 손준기의 정재윤 지분 전부 근저당권, 채권최고액 100,000,000원입니다. 그 뒤의 밀양축산업협동조합 가압류 6,476,046원, 소상공인시장진흥공단 가압류 10,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 점유와 물적 상태입니다. 현황조사상 엄장현이 확인되고 전입일은 2019.08.26으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 판단하며, 배당표의 매수인 인수 0원 계산 역시 점유자의 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 최종 인수액으로 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경56 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 부북면 퇴로리 402-1 · 경상남도 밀양시 부북면 퇴로로 294 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 위험물저장 및 처리시설(사무실) |
| 토지 | 잡종지 · 373.0㎡ · 보전관리지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이재경 3분의 1 · 이재식 3분의 1 · 정재윤 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 25,544,710원 / 17,881,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 181,543,608원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 가능성 확인’이 먼저
등기상 말소기준권리는 2022.08.04 손준기 근저당권 100,000,000원입니다. 2023년의 두 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 엄장현의 전입일이 2019.08.26으로 더 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이어서 현재 확인 가능한 범위에서는 대항력 가능·미상이며, 실제 보증금이 존재한다면 그 금액과 배당 여부가 매수인의 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
② 점유자 분석 — 보증금을 모르므로 인수액도 모른다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄장현 | 미상 | 2019.08.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 매각조건 — 지분·제시외 건물·법정지상권
- 지분매각. 매각물건명세서에 지분매각으로 기재되어 있고, 정재윤은 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물 제외. 제시외 건물(3-1)은 매각에서 제외되고, 목록3 최저매각가격은 그 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격입니다.
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명입니다.
- 지적경계. 목록3은 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하여 정확한 확인에는 지적측량이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 721,858원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 손준기 | 100,000,000원 | 17,159,142원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 밀양축산업협동조합 | 6,476,046원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 116,476,046원 중 17,159,142원이 배당되고 99,316,904원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 시뮬레이션은 점유자 엄장현의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 매수인의 실제 인수액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 17,881,000원 | 17,159,142원 | 99,316,904원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 12,516,700원 | 11,891,399원 | 104,584,647원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 8,761,690원 | 8,203,980원 | 108,272,066원 |
유찰이 계속되면 매각가는 17,881,000원에서 12,516,700원, 8,761,690원으로 내려갑니다. 그러나 지분매각·대항력 가능 점유자·법정지상권 불명·제시외 건물 제외·지적경계 문제는 가격이 내려간다고 없어지는 위험이 아닙니다. 실거래 비교 자료도 없어 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부북면 퇴로리 가산저수지 북동측 인근의 순수 농촌지대로 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 일반적인 교통사정은 보통시됩니다.
- 토지. 잡종지 373.0㎡, 보전관리지역, 평지, 가로장방, 소로한면입니다.
- 공시지가. 162,000원/㎡입니다.
- 용도 제한. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 건물 이용. 단독주택 및 위험물저장 및 처리시설(사무실)로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 엄장현 임대차 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 17,881,000원을 총 취득비용으로 보지 마십시오.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물과 토지의 소유관계·성립요건을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 지분매각 구조 확인. 낙찰 후 단독 소유권을 취득하는 물건이 아니라는 점과 공유관계를 전제로 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한한다는 매각조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 지적측량. 인접 토지와 경계가 다소 불분명하므로 정확한 경계가 필요한 경우 지적측량이 필요합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 시세 대비 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 해결해야 할 네 가지
이 사건은 감정가 25,544,710원에서 최저가 17,881,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 가격이 먼저 눈에 들어오지만, 실제 판단 순서는 반대입니다. 첫째 정재윤 지분을 대상으로 한 지분매각, 둘째 2019.08.26 전입한 엄장현의 대항력 가능·미상, 셋째 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명, 넷째 인접 토지와의 지적경계 불분명을 먼저 정리해야 합니다.
특히 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 배당표상 인수 0원이라는 계산만으로 매수인의 부담을 0원으로 단정할 수 없습니다. 또한 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 이 물건은 가격을 계산하기 전에 권리와 물적 범위를 확정해야 하는 사건입니다.
