전주지방법원 2025타경31418. 김제시 황산면 봉월리 일대의 토지와 축사 등이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 농업회사법인유한회사한우야와 박재곤이 각 2분의 1 지분씩 공유하고 있습니다. 말소기준권리는 2022.09.30 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 432,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없습니다.
그러나 이 사건은 단순히 최저가가 4.61억원으로 내려왔다는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 목록1.~7. 농지취득자격증명 제출 필요라고 명시되어 있고, 일부 토지에는 한국전력공사의 154㎸ 송전선 소유 및 유지 목적 구분지상권이 설정되어 있습니다. 또 일부 토지는 공부상 ‘답 또는 전’이지만 현황은 ‘목장용지’로 이용 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31418 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 황산면 봉월리 302-1 |
| 등기상 부동산 | 전북특별자치도 김제시 황산면 봉월리 302-4, 302-1, 302-2, 303-1 주1동 / 전북특별자치도 김제시 황산면 연리길 20-14 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지 1,104.0㎡ · 건물은 축사(우사) 및 일부 퇴비사 이용 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사한우야 2분의 1 · 박재곤 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 659,104,890원 / 461,373,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주김제완주축산업협동조합 / 1,402,200,952원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.09.30 전주김제완주축산업협동조합 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 2025.07.08 임의경매개시결정이 들어왔고, 이후 2025.08.13 가압류와 2025.08.18 가압류가 이어졌습니다. 이 중 2025.08.18 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태이며, 2025.08.27 경정결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 잡습니다.
② 배당 구조 — 현재 최저가에서는 3.30억원이 미배당
현재 회차 매각대금은 461,373,000원으로 가정됩니다. 집행비용 추정치 7,013,730원을 먼저 차감한 뒤 전주김제완주축산업협동조합 근저당권에 432,000,000원이 배당되고, 농업협동조합중앙회 가압류에 22,359,270원이 배당됩니다. 그 결과 현재 채권 총액 784,311,316원 중 329,952,046원이 미배당됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,013,730원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 전주김제완주축산업협동조합 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 352,311,316원 | 22,359,270원 |
| 3. 갑구 5-1번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
③ 토지·축사 조건 — 가격보다 먼저 확인할 부분
- 농지취득자격증명. 매각물건명세서에 목록1.~7. 농지취득자격증명 제출 필요가 명시되어 있습니다. 미제출시 보증금 몰수라고 기재되어 있으므로 매수 신청 전 관할 시·구·읍·면사무소에서 가능 여부를 미리 확인해야 합니다.
- 송전선 구분지상권. 목록1·2·4·5·6 토지 중 일부 1,503㎡에 154㎸ 송전선 소유 및 유지 목적의 구분지상권이 설정되어 있고, 지상권자는 한국전력공사입니다.
- 현황과 공부의 차이. 목록1·2·4·7 토지는 공부상 지목이 ‘답 및 전’이나 현황은 ‘목장용지’로 이용 중입니다. 실제 이용과 법적 토지 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 접근 조건. 목록4·6·7은 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입 가능하다고 평가되어 있습니다. 목록5에는 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 1식과 사료탱크 2식이 매각 제외입니다.
- 건물 이용. 기호 8은 강파이프구조의 축사로, 축사 운영에 필요한 제반 부대설비가 설치되어 있습니다. 자동사료 급여기와 환풍기는 건물가액에 포함 평가되어 있습니다.
④ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건 기호 1~7 토지는 전북특별자치도 김제시 황산면 봉월리 소재 ‘연리마을’ 서측에 인접하여 위치하며, 동측은 농촌취락마을, 기타측은 축사·분묘·농경지가 혼재하는 마을주변 농경지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 기호 9·10 토지 서측 인근에 완주군 일반버스가 운행되는 구와로가 지나고, 기호 11 토지는 남측 원거리에 김제시 일반버스가 운행되는 702번 지방도인 지평선로가 지나고 있습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역, 초지 관련 제한이 확인됩니다.
- 개별 토지상태. 토지면적은 1,104.0㎡, 지목은 답, 토지이용상황도 답으로 표시되어 있으며, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 가격 참고. 공시지가는 17,500원/㎡입니다. 이 값만으로 축사·토지 일괄매각의 실제 시장가치를 판단하지 말고, 농취증 가능 여부와 현황 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격보다 용도 적합성이 중요
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 461,373,000원 | 329,952,046원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 322,961,100원 | 466,671,671원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 226,072,770원 | 562,203,565원 | 0원 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전 확인. 목록1.~7.에 대해 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 매각기일 전에 확인하세요. 미제출시 보증금 몰수 문구가 명시되어 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 일괄매각되는 사건이므로 각 목록별 토지·건물의 실제 사용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 송전선 및 구분지상권 확인. 일부 1,503㎡에 한국전력공사 구분지상권이 설정되어 있으므로 건축·시설·이용계획과의 관계를 확인하세요.
- 목장용지 이용 확인. 공부상 답·전과 현황 목장용지의 차이가 있으므로 현재 이용이 허용되는지와 향후 이용계획을 구체적으로 검토하세요.
- 맹지·출입 확인. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입 가능하므로 실제 출입로 상태를 현장에서 확인하세요.
- 매각 제외 물건 확인. 목록5의 비닐하우스 1식 및 사료탱크 2식은 매각 제외입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서에 기초한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류와 현장 상태를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗해도, 취득요건이 관건”
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없어 권리 인수 부담은 낮은 편입니다. 반면 감정가 659,104,890원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 461,373,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처를 단순 가격으로 보기는 어렵습니다.
목록1.~7.의 농지취득자격증명 제출 필요, 일부 토지의 154㎸ 송전선 구분지상권, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 일부 필지의 맹지 조건이 실제 매수 가능성과 이용가치를 좌우합니다. 특히 현재 회차에서 329,952,046원이 미배당되는 구조이므로 낮은 낙찰가 자체가 곧바로 높은 경제성을 의미하지는 않습니다. 권리는 소멸, 취득요건과 토지 이용성은 별도 검토가 핵심입니다.
