광주지방법원 2025타경625. 전라남도 여수시 충무동 614-22·614-36의 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 주변은 여수서시장 남동측 인근의 시장주변 상가지대이고, 건물은 소매점·사무실·연쇄점·음식점·다방· 단란주점·콜라텍 등으로 이용돼 왔습니다. 감정가는 1,479,280,800원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 828,398,000원으로 감정가의 56%입니다.
등기 흐름은 비교적 분명합니다. 1977년 설정된 여천군농업협동조합 근저당은 2002년 해지로 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.09.30. 하나은행 근저당입니다. 이후 여수시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 선순위 권리의 인수는 없습니다. 다만 실제 점유자 2명이 확인되며 보증금과 확정일자 등이 밝혀지지 않아, 권리 인수와 별개로 점유관계와 명도 난도는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경625 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 충무동 614-22, 614-36 · 충무3길 15-2 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 소매점, 점포, 사무실, 연쇄점, 제1·2종근린생활시설, 음식점, 다방, 단란주점, 콜라텍 |
| 소유자 | 주식회사세호디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,479,280,800원 / 828,398,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,288,827,813원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.30. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 이미 말소됐다
등기상 가장 오래된 부담은 1977년 여천군농업협동조합 근저당이지만, 2002.09.11. 해지를 원인으로 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 시간상으로 2021년 하나은행 근저당보다 앞서더라도 현재 존속하는 인수권리로 볼 수 없습니다. 말소기준 이후의 여수시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 정보 확인은 필요하다
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2021.09.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 기초한 매수인 승계 대상은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미경 | 1층 | 2024.05.01. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조숙희 | 미상 | 2025.01.07. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 56%만으로는 부족하다
현재 최저가는 828,398,000원으로 감정가의 56%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 권리분석 기준으로는 828,398,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 표본이나 임대수익 자료가 제시되지 않았고, 건물별 구조와 용도가 서로 다른 복합 근린시설이므로 낮아진 최저가 자체를 시세 할인으로 해석할 근거는 부족합니다.
감정평가상 지하 점포는 공실이고, 1층부터 3층까지 사무실·연쇄점·음식점·다방·단란주점·콜라텍 등 이용 형태가 섞여 있습니다. 건물 사용승인은 1977년이고 2011년에 증·개축됐습니다. 일반적인 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있어, 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 현 임대료·공실률·시설 상태·용도별 재임대 가능성입니다.
④ 예상배당표 (매각가 828,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,683,980원 |
| 1977년 근저당 · 여천군농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 하나은행 근저당 | 2,280,000,000원 | 817,714,020원 |
| 하나은행 미배당 | - | 1,462,285,980원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
1977년 근저당은 2002년 말소등기가 확인돼 배당과 매수인 인수 대상에서 제외됩니다. 현재 매각대금에서는 집행비용을 제외한 817,714,020원이 하나은행에 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 여수서시장 남동측 인근의 시장주변 상가지대로, 주변에 상업용·업무용 건물이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구성. 목조 함석지붕 단층 건물과 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물들로 구성되며, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 소매점, 점포, 사무실, 연쇄점, 음식점, 다방, 단란주점, 콜라텍 등 용도가 혼재하고 지하 점포 일부는 공실입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 소로3류에 접합니다. 토지면적은 204㎡, 공시지가는 1㎡당 1,316,000원입니다.
- 공부상 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
- 건축 이력. 건물 사용승인은 1977년이고 2011년에 증·개축됐으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1977년 근저당 말소 재확인. 등기부상 2002.09.11. 말소등기를 원본에서 다시 확인해 선순위 인수 가능성을 최종 차단하세요.
- 점유자 2명 현장 대조. 이미경의 1층 점유와 조숙희의 실제 점유부분, 영업 여부, 인도 의사를 층별로 확인하세요.
- 임대차 조건 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 배당순위와 명도 협상에 영향을 줄 수 있어 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 공실·임대수익 검증. 지하 공실과 각 층의 현재 임대료·관리비·체납액을 확인해 최저가 828,398,000원에 대한 실제 수익률을 계산하세요.
- 증·개축 상태 확인. 1977년 사용승인과 2011년 증·개축 내용을 건축물대장·현황과 대조하고, 노후도와 보수비를 점검하세요.
- 도로 이용 토지 확인. 공부상 ‘대’이나 도로 등으로 이용되는 부분의 위치와 독립 이용 가능성을 현황도면에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 등기 권리분석은 예상보다 단순합니다. 1977년 근저당은 이미 말소됐고, 2021년 하나은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 전입한 점유자 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 보증금 승계는 없습니다.
하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 56%까지 낮아졌지만, 비교할 실거래나 임대수익이 제시되지 않았습니다. 공실 점포와 여러 영업용도가 섞인 오래된 근린시설은 일반 주거용 부동산보다 가치 편차와 환금성 위험이 큽니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 매력은 추가 검증입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 임대수익과 공실 해소 가능성, 건물 상태를 확인한 뒤 828,398,000원이 감당 가능한 가격인지 판단하는 데 있습니다.
