광주지방법원 2025타경625. 전라남도 여수시 충무동의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사세호디앤씨이고, 2021.09.30. 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.12.18. 여수시 압류와 2025.09.19. 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 1,479,280,800원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가 530,174,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 35.84%입니다. 다만 이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경625 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 충무동 614-22 · 등기 부동산 614-22, 614-36 · 충무3길 15-2 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 일반상업지역 · 상업용 |
| 토지 | 204.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사세호디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,479,280,800원 / 530,174,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,288,827,813원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 건물 사용승인 1977년 · 2011년 증·개축 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2021.09.30. 접수된 을구 3번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고 채무자는 주식회사세호디앤씨입니다. 이후의 여수시 압류와 하나은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미경 | 1층 | 2024.05.01 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| 조숙희 | 확인 필요 | 2025.01.07 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
두 점유자의 전입일은 각각 2024.05.01., 2025.01.07.로, 말소기준권리인 2021.09.30. 하나은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 현재 조사 내용상 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 실제 명도 조건은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
③ 이용상태 — 여러 동·층이 섞인 상업용 건물
감정평가상 이용상태는 단일 용도가 아닙니다. 일련번호 2-가는 소매점, 일련번호 5-나는 지하 점포(공실), 1층 사무실, 2층 연쇄점, 3층 사무실로 이용되고 있습니다. 일련번호 7-다는 제1·2종근린생활시설로서 1층 근린생활시설(음식점·다방 등), 2층 단란주점, 3층 콜라텍으로 조사됐습니다.
건물 구조도 서로 다릅니다. 일련번호 2-가는 목조 함석지붕 단층, 5-나와 7-다는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 5-나와 7-다에는 위생설비와 급배수설비 등이 되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 530,174,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,701,740원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,280,000,000원 | 522,472,260원 |
| 미배당 | - | 1,757,527,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 530,174,000원 가정 시 집행비용 7,701,740원을 제외한 522,472,260원이 하나은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 1,757,527,740원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (감정가 36%) | 530,174,000원 | 522,472,260원 | 1,757,527,740원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 424,139,200원 | 417,497,808원 | 1,862,502,192원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 339,311,360원 | 333,761,001원 | 1,946,238,999원 | 0원 |
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수서시장 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용·업무용 건물이 소재하는 시장주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 1,316,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 일련번호 8은 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 사용승인은 1977년이고 2011년에 증·개축됐습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익가치 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 상가·근린시설 거래와 실제 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이미경·조숙희 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
- 실제 점유 확인. 감정평가상 공실, 사무실, 연쇄점, 음식점, 다방, 단란주점, 콜라텍 등 이용상태가 다양하므로 현장 점유와 영업 여부를 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘대’인 일부가 도로 등으로 이용 중인 점을 현황과 지적도에서 확인해야 합니다.
- 배당 선순위 확인. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구종기 자료와 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 각 일련번호의 경계·면적·이용상태를 원본 감정평가서와 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율과 시세는 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.30. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 두 점유자의 전입도 말소기준 뒤여서 대항력은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 4회 유찰로 최저가가 530,174,000원, 감정가의 35.84%까지 내려왔다는 사실만으로 시장 대비 저가라고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건은 다양한 상업용 이용상태가 섞여 있고 임대관계가 미상이며, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 핵심은 권리보다 현장 임대·점유와 실제 시장가 검증입니다.
