광주지방법원 2025타경628. 전라남도 순천시 승주읍 신성리 1116-1 일대의 창고시설 및 토지 물건입니다. 감정평가상 기호 2·3은 창고시설로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 반재동이며, 핵심 권리는 2015.03.06 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 132,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준이 되고 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리구조만 보면 등기상 후순위 권리를 금액으로 떠안는 유형은 아닙니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 ‘인수액 0원 = 사실상 끝’인 물건이 아닙니다. 4번 목록 토지에 연고 미상의 분묘가 있고 분묘기지권 성립여지가 있음이 명시되어 있어, 등기부의 말소 여부와 별개로 토지 이용 측면에서 반드시 현장을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 정리된다

2011년 순천북부새마을금고의 채권최고액 63,000,000원 근저당은 2015.03.06 해지로 이미 말소되었습니다. 같은 날 반재동에게 소유권이 이전되고 농협은행주식회사의 채권최고액 132,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024년 농협은행 27,066,900원 가압류와 농업협동조합중앙회 234,790,138원 가압류, 2025년 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 가격·회차 구조 — 56%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판단 금지

감정가는 94,461,000원, 현재 최저매각가는 52,898,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 56% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 37,028,600원, 4회 유찰 시 25,920,020원입니다.

하지만 감정가 대비 할인율과 시장 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 이 사건은 동일 용도의 실거래 비교 근거가 제시되어 있지 않으므로, 52,898,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 순수산림지대·산간 농경지대, 농림지역, 급경사 등 개별성이 큰 토지·창고 물건은 현장 이용가치와 처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,898,000원 가정)

현재 최저가 52,898,000원 가정 시 집행비용 1,352,164원을 제외한 51,545,836원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 393,857,038원 대비 미배당액은 342,311,202원이며, 배당모형상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정평가상 기호 2·3은 창고시설로 이용 중이며 일반철골구조·경량철골조 판넬지붕의 단층 창고시설입니다. 기본적인 전기설비가 되어 있습니다.
• 승주읍 일대 환경. 신성리 물건은 ‘청지사’ 남측 근거리에 위치하며 주위는 임야 등이 소재하는 순수산림지대입니다.
• 교통. 신성리 물건까지 차량 접근은 가능하나 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 659.0㎡, 지목은 창고용지, 토지이용상황은 전창고, 지형은 급경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 규제. 농림지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·산림보호구역·공장설립승인지역이 포함되고, 임업용산지·공익용산지와도 관련되어 있습니다.
• 공시지가. 4,560원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 분묘 현장 확인. 4번 목록 토지의 연고 미상 분묘 위치와 실제 점유범위를 직접 확인하고, 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
• ‘56% 할인’ 착시 경계. 최저가 52,898,000원은 감정가의 56%이지만 시세 비교 근거가 없어 ‘시세보다 저렴하다’는 결론은 낼 수 없습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 여러 목록이 일괄매각되는 사건이므로 각 토지·건물의 위치, 이용상태와 포함 범위를 원본 물건목록에서 다시 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 농림지역·산림보호구역·임업용산지 등 규제와 창고시설의 실제 활용계획이 맞는지 확인하세요.
• 접근성과 지형 확인. 급경사, 세로한면(불), 대중교통 불편 평가가 실제 사용·매각 가능성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
• 근저당 일부이전 대조. 2025.05.22 확정채권 118,810,000원 일부이전 등 권리자 변동을 최신 등기부와 배당요구 관계로 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 현황조사와 실제 점유자를 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 정보를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 분묘와 환금성을 먼저 본다

이 사건의 등기상 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 4번 토지의 연고 미상 분묘와 분묘기지권 성립여지, 농림지역과 산림 관련 규제, 급경사와 도로접면, 그리고 이미 2회 유찰된 창고·토지 물건의 환금성입니다.

현재 최저가는 52,898,000원으로 감정가의 56%이지만, 비교 가능한 실거래 근거 없이 이를 ‘싼 가격’이라고 평가할 수는 없습니다. 등기상 금액 인수는 낮지만, 현장 권리와 이용성 검증이 중요한 물건. 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 분묘 문제와 실제 토지·창고의 활용가치를 얼마만큼 정확히 확인하느냐에 있습니다.