전주지방법원 2026타경93. 김제시 요촌동 47-28 제1동 1층 102호의 근린시설입니다. 감정평가상 기호 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 김제종합버스터미널 남서측 인근 왕복 4차선 도로변의 근린생활시설 밀집 노선상가지대에 위치합니다. 등기상 소유자는 최재은이고, 2015년 4월 16일 소유권 이전과 같은 날 전북은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026년 2월 5일 전북은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현재 회차는 한 차례 유찰된 뒤 감정가의 70%인 312,900,000원입니다. 배당 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원이어서 실질취득액도 현재 가정에서는 312,900,000원입니다. 다만 실거래 가격 비교가 없기 때문에 이 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경93 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 요촌동 47-28 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 최재은 · 2015.04.16 소유권이전 · 거래가액 719,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 312,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 관련 금액 | 1,006,747,887원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.16 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.04.16 전북은행 근저당권입니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리는 해당 없음이고, 법정지상권도 해당 없습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
확인된 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 두 임차인 모두 전입일이 2015.04.16 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문성순 | 102호,104호(203.2729㎡) · 주거 | 2025.11.03 | 2,000원 | 2026.05.07 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 네파김제점(대표 정지현) | 1층104호(973.91㎡) | 2015.05.29 | 5,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 447,000,000원의 70%인 312,900,000원입니다. 2회 유찰 시 219,030,000원, 3회 유찰 시 153,321,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 도로변 근린시설입니다. 상업용 부동산은 위치·가시성·임대수익·점포 구성·공실 위험에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 1회 유찰이라는 사실은 가격이 내려왔다는 뜻일 뿐, 현재 312,900,000원이 시장가보다 낮다는 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,180,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 636,000,000원 | 307,719,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전북은행 근저당 채권최고액 636,000,000원 중 307,719,400원이 배당되고 328,280,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당은 말소기준 근저당의 잔여 채권으로, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제종합버스터미널 남서측 인근이며, 남동측 왕복 4차선 도로를 따라 사무소·의원·커피전문점·음식점 등 각종 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 김제시 일반버스가 운행되는 왕복 4차선 도로와 접해 도로연계와 대중교통 편의성은 일반적으로 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬지붕 건물입니다. 위생설비와 화재 탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 중2층. 구분건물 전체 높이 6.15m 중 일부에 천정을 설치해 중2층 형태의 창고용도 등으로 사용 중이며, 이 부분은 1층의 부물로 보아 현황대로 감정평가액에 포함됐습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 평지·사다리형이며 남동측 왕복 4차선 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,709.0㎡, 공시지가는 600,200원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·대로3류(폭 25m~30m) 접함 등의 조건이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 대항력은 없더라도 낙찰 후 인도·명도 절차와 영업시설 정리 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 특정. 임차인이 설치한 전열기구와 기타 인테리어 시설은 매각 제외입니다. 어떤 시설이 빠지는지 현황을 사진·목록으로 대조할 필요가 있습니다.
- 중2층 사용 상태 확인. 중2층 형태의 창고 부분이 감정가에 포함돼 있으므로 실제 구조·사용 범위가 감정평가 설명과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 실거래 비교가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 응찰하지 말고 근린시설의 실제 임대수익·공실·주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 미충족과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 328,280,600원이 발생하지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. ‘채권자 미배당’과 ‘낙찰자 인수’를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 시설 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유·시설·가격
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2015.04.16 전북은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실무적인 확인 포인트는 남습니다. 현재 타인이 사용 중이고, 중2층 창고 형태가 감정가에 포함돼 있으며, 임차인이 설치한 전열기구와 기타 인테리어 시설은 매각에서 제외됩니다. 여기에 근린시설 특성상 실거래 비교 없이 감정가 대비 30% 할인만 보고 저가라고 단정하기 어렵습니다. 권리분석은 통과, 가격과 인도 상태는 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
