💰 319,900,000원 최저매각가 🏦 314,621,400원 근저당 예상배당 🧾 374,378,600원 근저당 미배당 ✅ 0원 매수인 인수
전주지방법원 2026타경93. 전북특별자치도 김제시 요촌동 47-28 제1동 1층 104호, 근린시설입니다. 소유자는 최재은이고 2015.03.30. 거래가액 735,000,000원으로 취득한 뒤 같은 날 전북은행에 채권최고액 689,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 2026.02.05. 전북은행이 임의경매를 신청했고, 이후 김제시 압류가 추가되었습니다. 모두 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 457,000,000원의 70%인 319,900,000원입니다. 그러나 이 물건은 아파트와 달리 근린시설이고, 확인된 시장 자료에 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되지 않아 가격 메리트는 실거래 비교 없이 평가하기 어렵습니다. 대신 현재 회차의 배당 구조와 점유관계를 중심으로 위험을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경93 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 요촌동 47-28 1동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 김제시 동서로 235 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 최재은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 319,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 1,006,747,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 감정상 이용상태 | 기호 1,2) 각각 근린생활시설로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.03.30. 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 689,000,000원이며, 2026.02.05. 임의경매개시결정과 2026.03.04. 김제시 압류는 모두 그 이후에 위치합니다. 따라서 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유관계 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성순 | 102호,104호(203.2729㎡) / 주거 | 2025.11.03 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 네파김제점(대표 정지현) | 1층104호(973.91㎡) / 용도 미상 | 2015.05.29 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인 모두 조사된 대항력은 없음입니다. 문성순은 2025.11.03. 전입으로 말소기준권리 이후이고, 유한회사 네파김제점은 2015.05.29. 점유·전입으로 역시 말소기준권리 2015.03.30. 이후입니다. 문성순은 2026.05.07. 배당요구를 했고, 네파김제점은 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,278,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 689,000,000원 | 314,621,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 319,900,000원은 집행비용 5,278,600원을 제외한 뒤 전북은행 근저당에 314,621,400원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 689,000,000원 중 374,378,600원이 미배당으로 남습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 김제종합버스터미널 남서측 인근에 위치하며, 남동측 왕복 4차선 도로를 따라 사무소·의원·커피전문점·음식점 등의 각종 근린생활시설이 밀집된 노선상가지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 남동측 왕복 4차선 도로에 접하고, 김제시 일반버스가 운행되어 도로 연계성과 대중교통 편의성은 일반적으로 편리한 편으로 평가되었습니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대로3류(폭 25m∼30m) 접함 등의 계획·규제가 확인됩니다.
- 토지조건. 토지면적 1,709.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 광대로한면 조건입니다. 공시지가는 600,200원/㎡입니다.
- 건물조건. 일반철골구조 판넬지붕 제1동 1층 104호로서 판넬 붙임 및 연와조적, 합판위 페인트 칠하기, 타일, 샷쉬창 등의 마감이며 위생설비와 화재 탐지설비 등이 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 중2층. 건물 높이 6.15m 중 일부에 천정을 설치하여 중2층 형태의 창고용도 등으로 사용하며, 감정평가에는 현황대로 포함되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 104호에 실제 점유자가 존재하므로, 명도 협의와 점유범위를 현장에서 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서에는 상세 임대관계가 미상입니다. 실제 계약 상대방, 보증금, 차임, 계약기간, 점유면적을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 임차인이 설치한 전열기구 및 기타 인테리어 시설은 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 사용할 시설과 철거될 시설을 구분해 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 319,900,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 실제 임대수익과 주변 근린시설 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재는 1회 유찰 상태이며 현재 최저매각가는 319,900,000원입니다. 다음 회차 입찰가를 별도 시나리오로 준비하되, 실제 법원 결정과 회차별 최저매각가를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 직접 대조하고 점유자 인터뷰를 병행하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 사업성 확정”
이 물건의 가장 분명한 장점은 권리상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리인 전북은행 근저당 이후의 경매개시결정과 김제시 압류는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
반면 근린시설이라는 용도상 가격은 아파트처럼 단순 실거래 평균만으로 판단하기 어렵고, 현재 확인된 임차인들의 상세 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리는 비교적 깔끔하지만, 실제 투자 판단은 임차·점유·상권·임대수익을 확인한 뒤 내려야 하는 물건입니다. 현재 회차에서는 최저가 319,900,000원 자체보다, 그 가격이 현장 가치와 임대수익에 비해 충분히 낮은지를 검증하는 것이 핵심입니다.
