245,000,000원
수원지방법원 2025타경4062. 하남시 풍산동 영동스마트타워 10층 1012호입니다. 사건상 용도는 근린상가이며, 등기부상 소유자는 배경원입니다. 2024.05.23. 국민은행 근저당권 332,400,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 뒤이어 2025.06.25. 중소기업은행 가압류 56,396,647원, 2025.09.10. 국민은행의 임의경매개시결정이 붙었습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 ENERSOLAR GROUP이 확인됐고 매각물건명세서 비고에는 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 598-1 영동스마트타워주건축물제1동 10층 1012호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 25 |
| 물건종류 | 근린상가 |
| 소유자 | 배경원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 517,054,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2024.04.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2024.05.23. 설정된 국민은행 근저당권 332,400,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 가압류 56,396,647원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기는 이미 말소됐고 현재 소유자는 배경원입니다. 따라서 등기부 자체만 보면 매수인에게 승계되는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 점유자 분석 — ENERSOLAR GROUP
| 점유자 | 이용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ENERSOLAR GROUP | 사무실 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사에서 확인된 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐으며, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 보증금이 미상인 점유자는 단순히 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 350,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 245,000,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 가정은 171,500,000원(49%), 그다음은 120,049,999원(34%)입니다.
하지만 동일·인근 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 더구나 점유자의 보증금과 대항력도 미상입니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 이 사건은 먼저 임차관계를 확정한 뒤 실제 인수금액을 더한 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 332,400,000원 | 240,770,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 56,396,647원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 채권 합계는 388,796,647원, 예상 배당은 240,770,000원이며 미배당은 148,026,647원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자의 임대차 보증금이 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 148,026,647원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 220,497,647원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 271,227,348원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 등기상 채권자의 미배당은 148,026,647원 → 220,497,647원 → 271,227,348원으로 커집니다. 다만 이 미배당 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 매수인에게 더 중요한 것은 별도로 남아 있는 ENERSOLAR GROUP의 임차관계 확인입니다.
⑥ 이용상태·현장 확인 포인트
사건상 용도는 근린상가이고 매각물건명세서 비고에는 사무실(ENERSOLAR GROUP)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 한편 감정요항표에는 이용상태가 아파트로 기록돼 있고, 위치 설명 또한 성남시 수정구 고등동을 지칭하고 있어 사건 소재지인 하남시 풍산동과 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정요항표 문구만으로 용도·현황을 확정하지 말고 현장과 원본 감정서를 직접 대조할 필요가 큽니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 중 10층 1012호, 사용승인일은 2024.04.18입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·소화전·승강기·지역난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 정방형 토지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 20m, 북측 약 15m 내외 포장도로와 접하는 것으로 기록돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 ‘근린상가’, 현황조사 ‘사무실’, 감정요항표 ‘아파트’가 서로 달라 원본과 현장 확인이 필수입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금부터 확인. ENERSOLAR GROUP의 보증금이 미상이므로 실질 인수액을 현재 0원으로 단정하지 마세요.
- 대항요건 확인. 전입신고일 또는 사업자등록 관련 기준일이 확인되지 않아 현재 판정은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 매각물건명세서 대조. 임대차기간·보증금·배당요구 여부가 확인돼야 권리분석이 완결됩니다.
- 용도 불일치 확인. 근린상가·사무실·아파트라는 기재가 혼재하므로 실제 용도와 건축물 현황을 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 245,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
이 사건의 핵심은 245,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 국민은행 근저당 이후 권리가 소멸한다는 점은 명확하지만, ENERSOLAR GROUP의 임대차 보증금과 대항요건은 확인되지 않았습니다. 그 상태에서는 매수인의 실질취득비용을 245,000,000원으로 확정할 수 없습니다.
게다가 최근 실거래 자료가 없어 245,000,000원이 시세 대비 싸다는 근거도 없고, 근린상가·사무실·아파트라는 이용상태 기재가 혼재합니다. 결론은 등기부는 비교적 단순하지만 점유·용도 확인이 끝나기 전에는 가격 판단도 보류입니다. 이 물건은 “얼마나 싸졌나”보다 “누가 어떤 권리로 점유하고 있는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
